国八条剑指一二线城市 开发商三四线布局被加速

　　黄树辉

　　第三轮楼市调控直指一二线城市，开发商跑到三四线城市抢地的决心被进一步巩固。1月26日，中国迎来了农历的小年，而中国楼市则开启了2011年调控的序幕。

　　就在国务院出台进一步调控房地产市场政策的当天，广东一家在香港上市的民营房地产企业老总正在海南澄迈物色可供成片开发的土地。

　　谈及对新调控政策的看法，这位在内业赫赫有名的老板向《第一财经（)日报》坦言：“政策调控越来越紧且将成为常态，开发商的好日子将不会一直持续，现在最重要的是备粮‘过冬’，能抢多少土地就抢多少，加快在三四线城市占据地盘显得日益重要。”

　　楼市需求转向三四线城市

　　在很多业内人士看来，楼市新政“国八条”中最为严厉的是，国务院明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

　　政策提出的“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”基本上涵盖了国内所有的一线和二线城市，这些城市第二套以上住宅、外地人第二套住宅、无法提供社保和纳税证明的外地人第一套住宅，统统列入禁止销售的范畴。

　　上述接受采访的房企老总说，一二线城市的调控压力不言而喻，而政策对三四线城市的楼市影响有限，甚至会把部分一二线城市的需求挤向三四线城市。

　　就在“国八条”出台的1月26日晚，佳兆业（01638.HK）发布新闻稿称，公司通过落实合约安排，以3.52亿元人民币取得东莞沙田镇五幅相连住宅用地。另外，佳兆业还通过公开竞投方式，以1.63亿元人民币成功取得江阴市长泾镇的两幅相连住宅用地。

　　尽管佳兆业此次拿地和“国八条”没有直接关系，但此前佳兆业总裁黄传奇在接受媒体采访时解释，佳兆业作为成长性企业，会要求自身能保持30%以上的年复合增长率，进军二三线甚至四线城市将给公司提供足够的增长空间。

　　黄传奇同时表示，佳兆业的产品定位在二三线城市的刚性需求，“尤其是一些地级市以及一些省会城市，限购可能性小，并且经济处于高速发展期，刚性需求始终是市场的主导力量，政策都是支持首次置业的，所以不担心政策的调整。”

　　但与国内众多房企大规模在二三线城市布局不同，佳兆业已把触角伸向四线城市，去年下半年的新增土地储备有相当一部分位于三四线城市。

　　刀客地产顾问机构董事长谢逸枫向本报表示，去年房地产政策调控下，有部分房企已经开始潜伏到二三线城市进行拿地，或者是收购项目或兼并项目，目的是扩大全国市场和增加市场份额及未来开发量。

　　谢逸枫称，尤其在今年1月份新政调控加码的情况下，很多大房企纷纷从一二线城市转移到三四线城市，例如万达、万科、城建、恒大、佳兆业、绿城、保利等开发商今年在三四线城市加快拿地布局。

　　开发商三四线布局加速

　　事实上，目前一线城市全部限购，已经使得部分购房者不得不将投资购房的触角伸向周边城市，比如深圳附近的东莞和惠州，北京附近的环京都市圈，上海周边的城市，这些一线城市周边的城市反而因一线城市的限购而成交量大增，价格亦稳步上涨。

　　中国指数研究院的报告认为，“国八条”此次限购覆盖范围更广、限制更严，被迫实施限购的城市预计总数将至少达到40个。

　　中国房地产信息集团研究中心总经理陈啸天在1月27日的演讲中称，在政府进行了三轮调控之后，2011年一线城市的房价难以松动，二线城市可能有所波动，而三四线城市更不用担心，价格甚至会一直往上走。

　　他表示，从区域上分析，十大城市的成交量比例由原来的26%降至15%。“不是它们减少了，而是三四线城市的成交放量在加快。由于价格泡沫较低，刚性需求为主的中西部城市和三四线城市，房价仍会走强。”

　　深圳另一家在香港上市的房地产企业财务总监接受本报采访时的表态，与陈啸天的看法基本一致，认为三四线城市在调控政策加码背景下反而会出现更多机会。

　　楼市调控政策不断加压，开发商的日子或许面临更多变数。万科在接受本报采访时认为，影响房地产市场的因素比较复杂，未来的市场走势还需要进一步观察。“调控毫无疑问会对市场产生影响，但顺应调控趋势、产品结构和经营策略符合政策导向和市场需求的房地产开发企业所受影响将相对较小。”

　　实际上，万科在2010年新增的90个项目中，有相当一部分来自南通、嘉兴、鞍山、清远等三线城市。而恒大地产（03333.HK）、雅居乐(03383.HK)、花样年、佳兆业等开发商在三四线城市以极低的价格获取土地，楼面地价仅数百元。

　　纵观这些在三四线城市积极拿地的开发企业，无一例外的都是颇具市场前瞻能力，总能在调控政策之前得以提前布局，并规避政策调控风险。

　　而在三四线城市拿地加速，正在给开发商带来抗击调控风险的实惠。本报统计显示，佳兆业在2010年的拿地平均成本较低，全年平均楼面地价约为每平方米963元，在内地拿地十强企业中仅次于恒大地产的每平方米714元。

　　雅居乐地产此前以总代价约1亿元，投得海南省澄迈县一幅商住地块，总占地面积约10万平方米，总建筑面积约24.8万平方米，楼面地价仅每平方米420元。

　　而去年土地新增储备第一的恒大地产的数十宗地块均在三四线城市，去年平均土地成本仅为每平方米约人民币520元。

　　绿地集团的土地储备量，总量在5000~6000万平方米，其中三四线城市的土储比例较大。具体而言，绿地的土储一线城市、二线城市、三四线城市约各占三分之一。