严荣：需重视化解国八条执行中的难题

　　早报特约评论员 严荣

　　新年伊始，政策层面再一次对房地产市场调控做出部署。可以想见，严格调控仍将是2011年房地产市场的主基调。但从政策科学的角度看，“国八条”在落实和执行过程中将会面临一系列难题。

　　第一，围绕“新建住房价格控制目标”将会形成一场新的政治经济博弈。其中原因有几个方面。

　　首先，关于房价的统计数据存有较大争议。相关数据每经发布总会引起广泛争议，或与普通民众感受不相吻合，或与地方政府或其他机构公布的数据产生较大出入。给定房价统计数据无法获得完全认可，要用新建住房价格作为考核问责的目标，必然会出现激烈的争论和博弈。

　　其次，即便政策层面认定以国家统计局公布的房价数据为准，仍存在地方政府以机会主义行为逃避责任的风险。类似情景在信访量一票否决、完成节能减排指标等事例中屡见不鲜。

　　再次，房价过快上涨背后，既有土地财政、投机炒作等人为因素在推波助澜，也有城市化进程、经济社会快速发展等客观因素充当宏观背景。另外，对地方政府而言，货币供应量及流动性过剩等变量也是不可掌控的因素。

　　第二，“国八条”对住房需求只有抑制之举，缺乏疏导措施。比如按实际操作的“认房又认贷”政策，一些改善性住房需求将被迫延后。一旦市场氛围有所缓和，这部分需求猛然释放，将对市场产生巨大冲击。

　　第三，住房用地供应计划难以适应市场需求。“国八条”提出各地要落实保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求；并提出“今年的商品住房供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量”。如果不考虑市场存量住房，这似乎是说增加保障房用地的同时，不能减少商品房用地供应。但如考虑到严格调控下存量住房可售比重下降，“不低于前两年年均实际供应量”的商品房用地将会显得紧张。消费者对产权房的高度青睐或将使“国八条”的土地供应计划显得滞后。

　　着眼于政策的完善，在此笔者也提出几条建议：

　　第一，对地方政府考核问责的指标更应该强调“住房保障覆盖率”或“有效保障率”，而不是变动不居的房价。从社会主义市场经济发展趋势看，政府不可能无限期地以严格调控的姿态应对房地产市场。让政府、企业、普通民众等各种主体一直处于“危机管理”的状态，这并不健康。经济社会发展的规律将迫使政府“有所为有所不为”，使市场回到相对平稳有序的境况。只以房价作为对地方政府考核问责的指标是不可持续的，应更强调政府应承担的职责，如“住房保障覆盖率”或“有效保障率”(即不同层次的群体得到了最应享有的住房保障)。

　　第二，应对保障性住房的管理给予更大关注。随着第一批大规模保障性住房逐渐步入建设尾声，保障性住房的分配、运营和管理问题都提上了议事日程。对政府而言，这是新时期的新课题。保障性住房建设是单次博弈，而保障性住房管理将会是无限期重复博弈。保障性住房的管理将会使习惯行政指令方式的政府面临诸多挑战。保障性住房的管理需要政府与普通居民、企业及其他主体通过持续互动来解决大部分问题，这绝非惯用的红头文件能奏效，而保障性住房管理的有效性将直接影响政府公信力。

　　第三，重视保障性住房的同时，不能忽视商品房的市场管理。对于商品房的管理，主要应关注市场秩序的建立健全和维护，而不是简单以房价涨落作为目标。最近，相关部门加大了对房产中介行业的管理力度，是朝正确方向迈出了重要一步。此外，商品房的建设管理、物业管理以及租赁市场管理等都是重要内容。

　　我们相信，随着社会各界不断加深对房地产市场的认识，尤其是政策体系渐趋完善，房地产市场的诸多问题将会在发展中得到解决，既不要悲观，也不能松懈。

　　(作者系房地产研究人士)