房产税：短期是靴子落地 中长期是引狼入市

　　报告关键要素：

　　“新国八条”之后沪渝再出房地产税，短期来看，房产税出台是靴子落地，但是长期来看，房产税是引狼入市。我们维持行业“同步大市”的投资评级。

　　事件：

　　上海和重庆同时出台房产税。1月27日，上海和重庆同时公布了房产税试点方案，明确了征税对象、计税依据、税率、减免对象等问题，并于28日开始实施。

　　点评：

　　沪渝房产税试点方案总体温和，符合市场预期，难对楼市有实质性影响。由于沪渝两地房产税在出台之前已经非常充分地被炒作，各种版本的房产税预期都存在，此次真正出台的试点方案大部分内容都在预期之内，甚至有部分条款低于市场预期，方案总体温和，主要体现在以下三个方面：首先新老划断，对于存量住房都免征房产税(重庆独栋别墅除外)，第二是应税面积的税率较低，第三是免征面积大。

　　上海方案：1)征收对象：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房；2)计税依据：应税住房市场交易价格的70%；3)税率：应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%，其他为0.6%；4)免征面积：人均60平方米。

　　重庆方案：1)征收对象：个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房(是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房)、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。2)计税依据：应税住房的计税价值为房产交易价，条件成熟时，以房产评估值作为计税依据；3)税率：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%；4)免税面积：一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180平方米，新购高档住房为100平方米。

　　沪渝两地房产税的出台意味着短期内靴子落地。市场最为担心和关注的调控政策“新国八条”和沪渝房产税连续出台，未来至少3个月将进入政策观察期，再出台专门针对地产行业的调控政策可能性很小。在连续两天经历疾风骤雨般重大政策调控之后，行业将进入政策风平浪静期。

　　房产税将由“小绵羊”变成楼市真正的“狼”。房产税目前只是试点，其宽松的条例短期内难以对楼市形成实质性影响，还只是一只让市场放心的温顺的“小绵羊”。但是长远来看，房产税将会是楼市真正吃人的“狼”。无论从政府官员表态还是国际上房产税的历史来分析，房产税的目的不是为了打压房价，其真正的目的和功能是为了地方政府取得稳定的财税收入。当前地方政府高度依赖土地财政，在楼市和土地市场火爆的行情中，政府不会牺牲土地财政收入而大力推房产税，但是众所周知的道理，地方政府可卖的土地不是无限量供应，房产税将总有一天会成为政府非常主要的税收来源。我们认为，房产税将会超两个方面演变，其一，试点之后开始向全国推广；其二是税收条例(征税对象、税率、免税方面)将越来越严酷。其对于楼市的抑制作用将越来越大。

　　“新国八条”和房产税的政策叠加效应不可小觑。从两地房产税的具体细则分析，房产税实质影响十分有限，但我们认为不能因此而过分乐观。1)政策的叠加效应。包含严厉限购的“新国八条”和房产税在同一时间出台，未来还有可能会出台收缩流动性的宏观紧缩政策，这些政策的叠加效应将不可避免。房地产行业并不是“打不死的九头鸟”，多种政策叠加对于行业的中长期影响还有待观察。2)房产税降低了房产的投资保值增值价值。房产一直以来都是居民最佳的保值增值资产，但房产税的出台将降低其保值增值价值，居民对于房产的偏好将会发生某种改变。3)房价预期将因房地产税发生某种改变。决定楼市需求的主体是刚性需求，但是在一个牛市的楼市行情中，投资和投机性房产的定价能力比刚性需求的定价能力更强。随着投资投机需求被多种政策打压，投机投资房产的定价能力弱化，将因此改变对房价的预期。

　　投资策略。房地产板块估值一直接近历史底部，很大部分原因出于对房产税的担忧和恐惧，而沪渝两地的房产税方案没有超出市场预期，悬在地产板块估值头上的达摩之剑也终于在落下，地产板块估值在短期可能会出现利空出尽的反弹。但多种重大调控政策对于楼市基本面的中长期影响将不可避免出现，楼市成交量的下降将会降低行业业绩增速，板块估值中的政策负效应减轻，但是业绩正效应却也会同时减小，地产板块趋势性转好的基础依然不存在。我们维持对行业“同步大市”的投资评级。

　　(吴剑雄)