房产税力度温和 对房价和股价压力不大

　　落实于重庆和上海作试点形式推行房产税，条款大致与早前传闻相若。国务院常务会议于27 日晚同意，在重庆和上海试行征收房产税，并于28 日生效。具体内容概括如下：

　　上海：

　　征收对象：上海居民第二套或以上的住房，或非上海居民的新购住房(备注：只对人均居住面积达60 平方米以上的部份征收)

　　税率：暂定为0.6%，房价低于上年度一手房均价2 倍的，则为0.4%(备注：房产税暂按应税住房市价的70%计算)

　　豁免范围：人均居住面积不超过60平方米；或购新房1年内把旧居出售

　　重庆：

　　征收对象：独栋商品房(如别墅)；新购房之均价高于两倍；非本地居民的第二套或以上之新购房税率：新购房价格超过均价3倍以下，税率为0.5%；3-4倍收1%；4倍以上收1.2%

　　豁免范围：存量独栋商品房为180平方米，高档住房为100平方米

　　条款温和，保留日后调节力度的灵活性。综观这次房产税内容，对大部份业主而言的平均税率只为0.4-0.5%，征收的范围也不大，例如重庆市政府官员便表示，以已公布的条款而言，一年的税收收入只有约2 亿元人民币。因此，我们认为税项力度与早前传闻的力度相若，并没出现较预期为严厉的情况出现。这情况也配合我们于策略报告所指出的构想格局，即是政策初出台时倾向温和及简明，以先求运作畅顺。假如日后调控房价的影响不彰，政府仍保留调校力度的灵活性。于春节假期之淡季前出台，时机恰当。由于春节假期于传统上为房地产市场成交量的淡季，我们认为房产税于此时出台，可令其对成交量带来的即时负面影响和混乱降至最低，可让买卖双方于这长假期间消化税项对其自身的影响。从出台时间而言，我们认为时机可算恰当。

　　对受影响板块的成交量会下跌，但对其他城市房价可能反而有刺激作用。尽管条款可算温和，惟对受影响的板块(重庆的高端市场和上海面积较大的市场)而言，始终对买方造成心理负面影响，这些板块的成交量将会下跌。至于房价方面，由于受影响板块对整理市场的比例不高，预计不会令房价下跌。然而，预计开发商于定价策略上不敢太进取，所以亦限制往后的房价升幅。整体而言与我们认为房价于上半年将持平的看法吻合。但需要注意的是，假如市场预期房产税将推展至其他城市的新购房，则反而会刺激这些城市的买方在税项落实前先行购房，对房价反而有利。

　　内房股股价因坏消息已尽出，有反弹机会。对内房股股价而言，于“国八条”和房产税正式出台后，将再次进入措施影响的观察期。由于困扰股价的不明朗因素已清除，而短期内再出现负面消息的机会较低，所以如股价受消息影响而下跌，我们认为反而带来短线交易性机会。然而从基本面而言，我们维持”同步”的行业评级。（何志忠）