旅游地产切忌粗放式开发

　　裴钰 文化旅游学者

　　“十二五”开局之年，中国旅游业即将变身“中国旅游地产业”吗？自去年起，国家房地产调控出现“疏导”新方略，引导充裕的流动性进入商业地产，从而有效抑制住宅市场的投资性行为。2010年9月2日，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，规定险资可以投资商业不动产，但不得以商业地产的方式开发和销售住宅，约4500亿险资下水商业地产，加之连续爆炒房地产业将失去支柱产业定位，真真假假之际，以“国际旅游度假区”为主的新一轮地产潮开闸，一发不可收拾。央企、国企、民企、外企大举进军旅游业，巨量国家资金、银行资金、民间资金，乃至境外对赌人民币升值的热钱，更是集中投入旅游地产，推波助澜。去年，逾千项大型旅游综合项目签约，投资总额超万亿，仅广西北部湾经济区开发，其中大旅游项目就计划投资910亿。由此，“十二五”的中国旅游业，已酝酿前所未有的产业泡沫。

　　旅游地产是指在旅游功能区（Tourism Regional）内，涉及旅游及其相关领域的基础地产建设，以及区域服务业的系统构建。新一轮旅游地产热的最新特征有四：1、旅游地产逐渐成为部分省市“十二五”事实上的战略支柱产业；2、从京沪等一线城市，转为国内二三线城市，乃至县域经济体；3、与旅游景区的深度融合；4、涉及区域开发的根本利益。除了传统的项目运营方式，开发商反客为主，统一打包景区。

　　赶赴旅游盛宴，目前出现了这样的趋势。第一，利用投资联盟、私募基金等方式，可以有效分散风险。由于旅游企业证券化程度较低，其交易往来可以不必完全公开。地县级旅游统计系统不完善，其投资收益统计“主观自由度”较大，因此，开发商具备了较大的操作空间。

　　第二，地方政府苦于无资金，故希望引入大旅游地产项目，提速基建和城镇化。开发商投其所好，热炒项目概念，如促进就业，增加政府收入、加速城镇化等，项目缔结之时，地县级政府常常被以大项目捆绑套牢。

　　第三，尽管地产调控政策密集，空前严厉，但旅游地产可通过一二级土地开发联动直接获取相对的廉价土地，通过旅游地产项目之囊，囤积到最优质和最稀缺的林地、农地、旅游用地，以及丰厚的自然资源。

　　第四,强调项目建成后须有3—5年的营销推广的“窗口期”。其实，中国旅游业早已饱受虚火煎熬，酒店热、高尔夫球场热、主题公园热，一波未平，一波又起，高烧持续不退，比如，桂林在1980年代，遭遇资本热炒“酒店热”，众多高档酒店如雨后春笋，投入运营后开房率骤降，普遍出现亏损，由于外债集中偿还，当地经济一度不堪重负；1990年代又遭十多亿外资爆炒高尔夫球场，4个国际级球场建成后亏损严重，银行配套资金旋即被套入苦海。类似苦情，全国旅游中心城市或轻或重，无一幸免，由此，酿就了中国旅游业发展的真实面目：积贫积弱，多年来，境内外旅游接待人次虽持续稳步增长，但行业效益一直低迷不振，如今，仅以游客接待人次、旅游总收入、增长率，已不能真实反映中国旅游的产业收益。

　　据国内省市“1998—2007年旅游要素投入/产出效率”统计，国内只有广东（252.67%）、北京（120.47%）、上海（111.37%），处于“有效（≥100%）” 分类，而目前旅游地产高烧区，如江西53.18%、吉林58.08%、内蒙古52.70%，分列“无效率”的最低分类（≤59%）。另外，2008年，全国星级饭店客房保有量约159万间，41.7%处于闲置状态。因此，新的大项目大投入的粗放方式，已无力于助推旅游业的产业转型。

　　“十二五”期间，旅游业总收入预计年均增长12%以上，而国内旅游地产年均增长为18%—24%，双双大幅提速，但是旅游业发展的核心依然是转型与升级，加快信息化，提高旅游制造业比重，积极推动中小旅游企业创业板上市。面对一轮又一轮的旅游地产热，我们须及时警醒，《旅游法》出台在即，须对“旅游地产”发展和运营进行周密的法制构建，其次，应尽快有计划、有步骤地启动旅游房地产资产证券化业务，缓解投资风险；再次，加快铺开分时度假、度假休闲点数制的先行先试，及其配套的政策法律建设，加快实现旅游度假的民生转型，从而有效解决旅游地产居高不下的空置率难题。地产企业应该同时掌握地产和旅游两个市场的细分，从而精准定位两大市场细分的“交集区”，避免埋下项目运营后的较大隐患。