重庆房产税凶悍 上海房产税温柔

　　作者：叶 檀

　　中国住宅地产房产税时代到来，重磅税收武器出台，显示中国房地产市场投资黄金时代一去不复返。

　　1月26日晚出台国八条；1月27日晚，重庆、上海房产税细则同时出台；1月28号实行，没有给市场留出反应时间。到此，我们对房地产调控的决心不应再怀疑，对于挤除房地产泡沫的效果同样不应有太大的怀疑。房产税杀伤力绵延不绝，越往后效果越明显，因为房产税影响的是人们的投资收益预期。

　　房产税首先打击的是投资性购房与高端住宅。按照重庆细则，重庆房产税征收对象包括：独栋商品住宅，不管存量还是增量；个人新购的高档住房，建筑面积交易单价达到上两年主城新建商品住房成交建筑面积均价两倍（含两倍）的房子；无重庆户籍、未在当地工作，在重庆买房，第一套不收税，但是两套及二套以上，开始收税。如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房可以抵扣。其中存量独栋商品住宅抵扣基数是户均180平方米，高档住房为户均100平方米。

　　重庆房产税刀法凶悍，所有存量的高端住宅都将征收房产税。所谓高端住宅是指比主城区新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子，如果以目前市场重庆主城区5000元左右计，也就意味着从1万元开始到1.5万元，按0.5%税率征收；从1.5万元到2万元按照1%征收；2万元以上按照1.2%的税率征收。这一税率比上海高一倍左右。重庆绝大部分房产属于均价以下，据介绍，每平米1万元以上占比不超过30%，1.5万元以上的不超过15%。重庆给未来价格与高档房设定了一个上限，希望房价维持在5000元左右。

　　相比而言，上海属于温柔剑，税率较低，对存量房网开一面，此前购房者全部成为既得利益阶层，他们不会受到房产税政策困扰。

　　上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。笔者计算，一家三口如果购买第二套住房，以拥有建筑面积200平方米计，扣除每人60平米，需要纳税面积为20平米，以每平米2万元计，缴纳市场交易价格的70%，适用税率0.6%，该家庭每年需要缴纳的税额为1680元，完全在可以承受的范围之内。

　　按照重庆方面的估算，今年征税额在2亿元左右，与整个房地产市场的税费根本不成比例。上海与重庆相比只少不多。

　　新购房增量不会太多。由于此前一天出台的国八条对于投资性质的异地购房有明确规定，对已拥有两套及以上住房的当地户籍家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，暂停在本地向其售房，按照逻辑，既然本地居民两套房以上已经被限购，原来拥有高端住宅或者多套房的存量市场，被消泯于无形。

　　房产税具有象征意义，具有对未来的威慑作用，对未来投资性购房具有抑制作用。如果将来房产税大规模上升，说明购买高档房与多套房者增加，但购买者增加，说明通胀预期恶化，投资收益远超购房与持有成本。

　　很多人希望房产税起到一剑封喉的作用，从短期看这是不大现实的奢望，重庆与上海2011年的房价会受到影响，但其他城市很难预期。可以肯定的是，投资者不可能忽视房产税的重大影响，如果重庆版的房产税大行其道，市场必然受到抑制。所有的投资都是风险收益的考虑，当投资者明确地预期未来政策风险不可控制时，该项投资品的风险溢价必定下降。房产税只是组合拳中的一组，从根本上影响房地产市场的是稳健的可以预期的货币政策，是与实体经济相关的投资渠道的通畅。实体经济下行而通胀预期高涨，控制房地产投资是不可能完成的任务。

　　终于出台的房产税来之不易，我们必须以公共财政的推进来呵护房产税的合法性，以稳健的货币政策与房产税组成平衡的马车，以实体经济壮大与投资渠道的扩充，使民众从房产税中获得财产性收入增长之益。