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朱大鸣:中国房市泡沫就要破灭了吗

发布时间:2011年01月30日 17:25 | 进入复兴论坛 | 来源:凤凰网财经

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  朱大鸣 工商管理博士,中国资深财经、地产评论家

  去年中国房市泡沫崩溃论刚刚认输(这里的泡沫,值得质疑,但大家都这么说,姑且称之),现在又有一位洋人叫伯特·多门的断言:中国正走在通胀率居高不下、借贷成本不断上升、信贷限制更加严格、最终不可避免地陷入衰退的路上。中国是下一个超级大国吗?有可能。实际上,许多分析人士预测,这可能会在今后20年发生。但我们还记得上世纪80年代末对日本也有过同样的看法。在那时,日本国内生产总值(GDP)占全球GDP的18%,人们预测,日本将成为世界最大的经济体。而如今,日中两国GDP分别占全球GDP的8%左右。日本现在的经济规模与20年前相同,而美国的GDP却增长了—倍。

  事实上,这位叫多门的洋大人,似乎热切期盼中国走向日本式覆辙的道路。今天下午,我在和网友聊天的时候,已经指出西方列强别拿中国当日本。日本和美国房价都有暴跌的历史,这是中国决策层应当防范的。当前不是促使这种事情发生,而是要采取措施使得房价硬着陆,防止出现资产价格暴跌引发经济长期衰退的困局。但也必须承认,中国和日本的条件是不同的,崩盘可能的性较小。

  很多人质疑说,现在的调控政策似乎没有效果。中国现在的政策,采取了多种措施,金融政策卡脖子,行政政策打击买卖双方,增加供给政策倒逼商品房存量,说明中国当前的政策非常强悍,甚至比当年日本还要猛。事实上,任何时代都有一个难题,这个难题不是一代人能解决的事情,因此,解决高房价问题只能靠时间的积累,特别是等待中国城市化进程接近尾声的时候,市场就可能长期走向下行通道了,目今很长的一段时间内,都很难说房价进入了下行通道。

  人民币升值在前,房价上涨在后。现在的国际游资,一般只有一个目标,就是人民币资产,其他的都是围城打援。游资目标在房地产,而国际游资背后的政府,目标在于通过人民币升值做空中国制造。

  中国最近一段时间的物价上涨,实质上是信贷资本和产业资本在实业资本严重过剩情况,进行的成本推动,再加上人民币的升值,直接导致中国制造成本大幅度上升,居民生活成本上升(这里要注意,资产、资源价格的上涨,是经济过剩的一个畸形表现)。采取紧缩的货币政策,不如采取优化信贷政策,能够平抑当前的物价上涨。采取紧缩政策,比如加息和上调准备金,只能加剧物价上涨,2008年就证明了这一点。但是,如果采取优化信贷政策,把信贷贷给真实需要的中小企业,那么,炒作资本就少了,物价自然就下来了。

  确实,全国至少有几亿人在过去的五年中,卷入了疯狂的房市之中,无论是农村还是城市,房价上涨都对各地人们的生活造成了重大影响,现在是全民谈房价的时代。

  最近一个热门的话题是何开征房产税,很多人兴致勃勃地谈,似乎房产税对于他们来说,是一件好事似得。因为他们认为,反正是落不到我的头上,但往往是最后转嫁到自己的头上。土地出让金就是一例,当年很多人认为,土地出让金是向开发商征收的,我又不买房,关我何事,征收的越多越好,现在大家终于明白了,最终的负担,还是由最弱者来承担。开征房产税,最多时一时能对房价起到波动,但长期来看并不能真正打压房价,反而抬高了购房者的成本。房产税是借助抑制房价的幌子,敛财。一方面,房产税有违宪的嫌疑,另一方面,中国的财产税,往往是社会不安的最重要的因素,因此,我们反对征收房产税。事实上,凡是税费最终都会转嫁到价格上的。

  一位网友还问到,买房要看准什么样的时机出手呢?有什么既定的规则不?我们认为,当市场成交量最为清淡,购房者的砍价的余地最大化时,是买房的最好时机。要买房的时机还要看自己买房的需求,如果是刚性需求,不大存在时机之分,如果是投资,在政策严厉时应该是个不错的时机。

  但是,买房的时机还要看自己买房的需求,如果是刚性需求,不大存在时机之分,如果是投资,在政策严厉时应该是个不错的时机,这里不是鼓励对抗调控,而是因为在调控最为激烈的时候,往往是市场最为恐慌的时候,这与股市相同,这个时候也是买方砍价的最好时机。

  还有位朋友问:为什么房价越加税反而越抢手呢?如果全国都如此,请问何时会让房价成为真正投资的产品?如今房价更像是短期投资最佳产品。

  事实上,导致价格上涨因素很多,有时候是货币超发产品相对贬值了,有时候是投资性需求和刚性需求特别强烈,有时候是人民币升值导致国家投资家“人人都爱人民币资产” 如此等待,2011年上涨的可能性很大,但是,既然是价格体系,也一定会有回调和震荡,这是常态,但总体上应当是上行的。

  许多中小城市的房价,目前还是价格洼地,上涨余地很大。有闲散资金完全可以考虑,但不要寄托房价的涨幅与一线大城市的比例。