朱大鸣：中国房市泡沫就要破灭了吗

　　朱大鸣 工商管理博士，中国资深财经、地产评论家

　　去年中国房市泡沫崩溃论刚刚认输(这里的泡沫，值得质疑，但大家都这么说，姑且称之)，现在又有一位洋人叫伯特·多门的断言：中国正走在通胀率居高不下、借贷成本不断上升、信贷限制更加严格、最终不可避免地陷入衰退的路上。中国是下一个超级大国吗？有可能。实际上，许多分析人士预测，这可能会在今后20年发生。但我们还记得上世纪80年代末对日本也有过同样的看法。在那时，日本国内生产总值(GDP)占全球GDP的18%，人们预测，日本将成为世界最大的经济体。而如今，日中两国GDP分别占全球GDP的8%左右。日本现在的经济规模与20年前相同，而美国的GDP却增长了—倍。

　　事实上，这位叫多门的洋大人，似乎热切期盼中国走向日本式覆辙的道路。今天下午，我在和网友聊天的时候，已经指出西方列强别拿中国当日本。日本和美国房价都有暴跌的历史，这是中国决策层应当防范的。当前不是促使这种事情发生，而是要采取措施使得房价硬着陆，防止出现资产价格暴跌引发经济长期衰退的困局。但也必须承认，中国和日本的条件是不同的，崩盘可能的性较小。

　　很多人质疑说，现在的调控政策似乎没有效果。中国现在的政策，采取了多种措施，金融政策卡脖子，行政政策打击买卖双方，增加供给政策倒逼商品房存量，说明中国当前的政策非常强悍，甚至比当年日本还要猛。事实上，任何时代都有一个难题，这个难题不是一代人能解决的事情，因此，解决高房价问题只能靠时间的积累，特别是等待中国城市化进程接近尾声的时候，市场就可能长期走向下行通道了，目今很长的一段时间内，都很难说房价进入了下行通道。

　　人民币升值在前，房价上涨在后。现在的国际游资，一般只有一个目标，就是人民币资产，其他的都是围城打援。游资目标在房地产，而国际游资背后的政府，目标在于通过人民币升值做空中国制造。

　　中国最近一段时间的物价上涨，实质上是信贷资本和产业资本在实业资本严重过剩情况，进行的成本推动，再加上人民币的升值，直接导致中国制造成本大幅度上升，居民生活成本上升(这里要注意，资产、资源价格的上涨，是经济过剩的一个畸形表现)。采取紧缩的货币政策，不如采取优化信贷政策，能够平抑当前的物价上涨。采取紧缩政策，比如加息和上调准备金，只能加剧物价上涨，2008年就证明了这一点。但是，如果采取优化信贷政策，把信贷贷给真实需要的中小企业，那么，炒作资本就少了，物价自然就下来了。

　　确实，全国至少有几亿人在过去的五年中，卷入了疯狂的房市之中，无论是农村还是城市，房价上涨都对各地人们的生活造成了重大影响，现在是全民谈房价的时代。

　　最近一个热门的话题是何开征房产税，很多人兴致勃勃地谈，似乎房产税对于他们来说，是一件好事似得。因为他们认为，反正是落不到我的头上，但往往是最后转嫁到自己的头上。土地出让金就是一例，当年很多人认为，土地出让金是向开发商征收的，我又不买房，关我何事，征收的越多越好，现在大家终于明白了，最终的负担，还是由最弱者来承担。开征房产税，最多时一时能对房价起到波动，但长期来看并不能真正打压房价，反而抬高了购房者的成本。房产税是借助抑制房价的幌子，敛财。一方面，房产税有违宪的嫌疑，另一方面，中国的财产税，往往是社会不安的最重要的因素，因此，我们反对征收房产税。事实上，凡是税费最终都会转嫁到价格上的。

　　一位网友还问到，买房要看准什么样的时机出手呢？有什么既定的规则不?我们认为，当市场成交量最为清淡，购房者的砍价的余地最大化时，是买房的最好时机。要买房的时机还要看自己买房的需求，如果是刚性需求，不大存在时机之分，如果是投资，在政策严厉时应该是个不错的时机。

　　但是，买房的时机还要看自己买房的需求，如果是刚性需求，不大存在时机之分，如果是投资，在政策严厉时应该是个不错的时机，这里不是鼓励对抗调控，而是因为在调控最为激烈的时候，往往是市场最为恐慌的时候，这与股市相同，这个时候也是买方砍价的最好时机。

　　还有位朋友问：为什么房价越加税反而越抢手呢？如果全国都如此，请问何时会让房价成为真正投资的产品？如今房价更像是短期投资最佳产品。

　　事实上，导致价格上涨因素很多，有时候是货币超发产品相对贬值了，有时候是投资性需求和刚性需求特别强烈，有时候是人民币升值导致国家投资家“人人都爱人民币资产” 如此等待，2011年上涨的可能性很大，但是，既然是价格体系，也一定会有回调和震荡，这是常态，但总体上应当是上行的。

　　许多中小城市的房价，目前还是价格洼地，上涨余地很大。有闲散资金完全可以考虑，但不要寄托房价的涨幅与一线大城市的比例。