易宪容：新国八条的新意与不足

　　1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。

　　会议确定了2011年房地产宏观调控的新国八条。与2010年的国十条相比，新国八条对房地产宏观调控又有了新的内容。

　　首先，进一步明确住房市场发展宗旨是解决城镇居民的住房条件，房地产市场是一个消费为主导的市场。而对于这个消费为主导的市场，把房价合理水平确定在居民人均可支配收入增长和居民住房支付能力上，并要求各地方政府根据这个标准来确定不同地区的房价水平。在这里，应该解决了以往几个争论不休的问题。一是住房到底是什么产品，是投资品还是消费品，住房发展的宗旨是什么，是为了投资赚钱还是满足居民的基本居住条件，在这里有明确答案。住房是消费品，政府严厉遏制与打击住房投机炒作；二是住房市场有泡沫，住房的价格高不高，不是看有没有人购买，不是看住房投机炒作如何，而是看居民的实际住房支付能力及居民可支配收入增长速度。如果以这两个标准来衡量，当前全国许多地方的房价泡沫已经不小了。政府已经间接地承认当前国内不少地方房地产泡沫严重。不过，要保证这一条的认真落实，就得有一个科学的住房价格统计体系及评估体系，否则地方政府对当地的住房价格高低可人为的操控。就如当前的住房价格上涨，实际的房价水平上涨远远高于政府公布的统计数据一样。

　　其次，为了打击房地产投机炒作，进一步强化的住房的各种税收工具。比如加强住房交易税和住房交易所得税，要求住房财产税征收试点展开。对于这些房地产税，除了住房财产税没有出台还不知道什么内容之外，对于住房交易税及住房交易所得税，如果不采取严厉的或高的累进税政策，要想通过房地产税来达到遏制住房投机炒作是不可能的。比如，在香港及新加坡，最近都出台了对住房交易严厉控制的税收政策，从而使得住房投机炒作得到某种程度遏制。而且国内这种十分温和的住房交易税可能起到作用是十分有限。政府一方面要对住房投机炒作严厉打击，另一方面不通过严厉的房地产税来限制。两者在政策及经济逻辑上都是相悖的。对于住房财产税如何还得看出台的内容是什么再可评述。

　　第三，对于这次差别化的信贷政策，重点放在第二套住房的首付比例提高上，利率水平则与以前相同。对于第一套住房信贷弹性在商业银行，这就得看央行今年的货币政策是如何展开了。如果信贷规模严格控制，那么第一套住房的利率及首付都会提高，甚至于取消优惠利率，如果信贷规模控制不严同，那么第一套住房的优惠的信贷政策又可能放开。这对商业银行有较大自主，同样也面临很大不确定。不过，对于第二套以上的住房的利率与首付，对于不同的地区，增加了央行酌情权。为了强调政策严肃性，新国八条加上对违规者的处罚条文。

　　第四，新国八条要求各地方政府全面落实住房限购令。即本地居民可以再购买一套住房，而外地居民可有条件地再购买一套住房。第三套以上的住房禁止购买。并且这种限制令在全国所有的城市开展。我早就说过，地方政府的限购令除了鼓励有了一套住房的居民再购买一套住房之外，它所起到作用是十分有限的。因为，如果有合适的信贷政策，居民是没有能力也没有意愿进入住房再购买第二套以的住房的。试想，如果没有好房地产税收政策，购买一套住房的居民都可能用这一套住房来投资，那么购买第二套以上的住房的居民岂能更是投机炒作的工具呢？一方面要严厉遏制住房投机炒作，另一方面又鼓励居民购买第二套以上的住房，那么新国八条本身就存在的内在矛盾。可见，新国八条没有政策上的一致性，看上去是各职能部门把各自主张的东西放在一起的拼盘。如果新国八条出台时就面对这些问题，那么新国八条的信度就完全被自己所弱化。给新国八条2011年的执行实施增加不少不确定性。

　　第五，加大保障性安居工程建设力度，严格住房用地供应管理，以及问责制，都是国十条的内容，增加东西有一些，但不多。而且这些方面应该不是这次房地产宏观调控的重点。重点应该放在严厉打击房地产投机炒作上，放在挤出房地产泡沫上。不过，问责虚假信息也是新国八条的新内容。关键的问题政府如何来落实，如何来追究这种虚假信息的责任。

　　总之，新国八条出台既说明了当前国内房地产市场面临的问题太纠结、太严重，也说明了政府对这些问题有清醒的头脑，并有决心来调整。但是，如果化解当前房地产问题不放在“去投资化”、“去赚钱效应”上，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，要达到挤出房地产泡沫、保证居民的基本居住条件改善是不可能的。