易宪容：信贷政策调整最终将引发楼市革命

　　中国经济网1月24日讯 2010年，是政府对房地产市场宏观调整最为关注的一年，其出台的国十条也是房地产宏观调控政策重大转折。但是为何2010年房地产市场宏观调控没有达到政策预期的目标，其原因何也？2011年房地产市场是不会顺延2010年的大势？如果不会，那么最为重要的政策变化是什么？易宪容于今日发表博文，他指出，当前国内房地产市场的发展与繁荣都是与个人住房按揭贷款的市场准入、融资杠杆率、融资成本及融资的便利性密切相关。如果个人住房按揭贷款真正地实行差别化的信贷政策并全面收紧，其贷款利率快速上调，这会让住房炒作成本快速上升，个人会越来越难以从银行获得贷款。在这种情况下，就可能促使国内房地产市场的投资预期根本改变。如果房地产市场投机炒作挤出，它将对国内房地产市场产生巨大的影响，房地产市场价格也可能出现重大调整。

　　目前热度关注房产税问题，易宪容认为，房地产税是什么样子？包括哪些内容？它的征收对象是谁？对谁影响大？在房地产税没有出台之前，市场仅是猜测。而且如果以此来评估房地产税对国内住房市场的影响更是无从谈起。更是重要的是对房地产市场影响最为重要的政策应该包括两个方面。一是住房信贷政策；二是住房税收政策。对于这两种住房政策，一个是对购买住房者的事前限制，另一个是对住房持有者的事后利益调整。在当前住房市场信息不完全、二手住房市场不发达与不成熟、房地产市场评估体系没有建立等条件下，要推出一个公平公正的房地产税对住房事后持有再次言调整利益关系是不容易的。因此，持有住房利益的事后调整需要一系列的基础条件，而这些条件并非短期内可达成的。如果没有一个公平公正的房地产税，那么房地产税对住房市场的影响是不大的。除非能够在住房交易环节课以重税(无论是住房交易流转税还是住房交易的所得税)。

　　文章指出，2010年的国十条，尽管其包括的内容很多，但住房市场影响最大应该是住房的信贷政策，特别是个人住房按揭贷款政策。近几年来，个人住房按揭贷款差别化政策对国内住房市场产生巨大的影响。根据2003年以前的政策，个人住房按揭贷款只能购买普遍商品房，优惠条件有限，特别是不得购买豪华型住房，所以，在这个时期，进入住房投机炒的人少。2003年的18文件之后对住房按揭贷款市场准入，则沿用以前的低门槛的规定，各地利用住房按揭对住房炒作开始。直到2007年央行出台的359号文件与452号文件才对投机性住房及消费性住房采取严格差别化信贷政策，从而导致2008年房地产市场价格出现较大调整。但是该政策被2008年9月突然而来的美国金融危机所打断，131号文件出台则弱化个人住房按揭贷款的差别化，投机炒作者蜂拥住房市场，让2009与2010年房地产投机炒作潮四起。更是重要的是，按照当前个人住房按揭贷款合同，就是一年一次的重订贷款合同，因此，在2010年的个人按揭信贷政策变化的情况下，对现有存量住房的按揭贷款都会重新厘订贷款利率。

　　易宪容表示，个人住房信贷政策作为一种事前限制政策，如果住房按揭贷款优惠利率取消，商业银行能够对信用风险定价，那么它对2011年的住房将产生巨大的影响。不过，这种信贷政策的执行情况如何，目前还是一个未知数，市场还得拭目以待。

　　原文地址：http://yixianrongblog.blog.sohu.com/166401573.html

　　作者介绍：

　　易宪容:中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员。