易宪容：房地产税的迷思

2010年10月，成都房地产秋交会现场 本版摄影杨朝明

　　□易宪容

　　2011年，房地产税将是悬在市场之上的一把利剑，市场预期今年将通过试点的方式落下。

　　对于“房地产税”，它应该是一个综合的概念。它包括了住房交易流转税、住房交易所得税及住房持有税（或物业税）等。如果这些房地产税能够有一个合理的税制，那么要遏制房地产市场投机炒作及挤出房地产泡沫是易如反掌的。因为，房地产每一种税都可成为遏制房地产投机炒作的重要一环。

　　比如说，房地产交易税，当前它的征收幅度是在1.5%-3%范围。由于房地产交易税的弹性大，各地方政府为鼓励更多的人进行住房的投机炒作，一般会让住房交易税就低不就高。再加上不少二手房交易都会采取阴阳合同的避税，从而使得中国住房交易税十分低。可以说，这是中国房地产投机炒作严重的重要原因。比如，香港的住房交易税为4.25%，任何人是无法采取阴阳合同来避税的。再加上，最近香港政府为了打击房地产投机炒作，把半年之内的住房交易税再加15%，一年之内交易的再加10%，二年内交易的再加5%等。与中国相比，香港是一个市场经济十分成熟的市场，其住房交易税不仅远远高于中国，而且也有一套严厉打击住房投机炒作的税制。但中国没有，甚至于反其道而行之。

　　对于住房交易所得税，它主要是对住房交易所得进行征税，就如个人所得都得交易一样。在发达的市场国家，都有一套完善、公平公正的住房交易所得税制，无论是美国还是德国，或任何发达的市场国家，个人希望通过住房投机炒作大获其利是不可能的。绝大多数住房交易所得都会通过合适的住房交易所得税征收到国家手中（即如个人所得税那样采取累进税制）。因为，住房的基本功能是居住而不是赚钱的工具。在中国，住房交易所得税表面上是20%，实际上各地方政府都采取了按住房交易标的的1%

　　来征收其税。试想，个人工资收入那样低都得征收个人所得税，而当前的住房交易获得暴利却只要象征性的征税，这样还不鼓励国人过度炒作住房。

　　因此，要遏制房地产投机炒作，首先就得从住房交易流转税及住房交易所得税入手。只要对这两种房地产税进行重大的改革，并制定严厉打击房地产投机炒作的税制，手起刀落，房地产投机炒作岂能不受到严格限制？房地产泡沫岂能不挤出？而且这些税制修改制定及执行都是十分简单的。

　　对于住房物业税，这是当前媒体关注的重点。多数人希望通过征收物业税来挤出当前国内房地产泡沫。不过，物业税的征收情况则比住房交易税及住房交易所得税的改革与征收要困难得多。因为，征收住房物业税的要建立在以下几个基本前提上。一是要对中国的住房进行全面普查，有一个完整的住房档案，这样才能确定物业税的税基；二是要通过立法的方式来确立公平公正的税制（就是确定哪些住房要征税及哪些住房不要征税）。如果税制不公平公正，那么即使物业税征收，所起到作用也是十分有限的；三是要一个较为发达的二手住房市场。这样才能形成有效的住房价格评估体系，对不同的住房确定不同的税率等。如果这些条件不具备，要开征物业税是困难的。即使是试点也会让物业税的征收扭曲。

　　可见，要遏制住房价格快速飙升，挤出中国房地产泡沫，先是要全面改革现行的住房交易环节的税收制度，对住房投机炒作采取严厉的税制。而物业税的征收则要一个过程。为了保证物业税的公平公正，中央政府不是先作什么试点，而是先立法及全国性住房普查，并在此基础上才能推出公平公正的物业税，否则物业税的匆忙推出要达到目标是不可能的。（本文观点与本报立场无关）