循序渐进开征房产税

　　蔡 亮

　　1月28日开始，重庆、上海两市的部分居民，将因拥有住房而向政府交纳房产税。

　　历经多年，持有环节房产征税方案终于进入试点操作环节，从侧面反映出了中央政府对开征房产税审慎到近乎如履薄冰的心态。就这一点而言，要在中国全面开征房产税，想来还得经过一个较长的过程，理应循序渐进。

　　2009年5月，国务院发出了研究征物业税的信息，如今试点征收房产税。从物业税到房产税，虽然在表述和内涵甚至税种上都发生了变化，但两者开征的初衷应当是一致的：通过信贷税收等政策干预方式，从根本上降低和扭转住房价格泡沫化的上涨预期，从而让整个房地产业实现平稳着陆来增强国民经济的安全边际。

　　参照西方发达国家的经验，政府对不动产征税大多集中在“保有”环节，而非“交易”环节。中国以往则刚好相反，政府对不动产征税大多集中在“交易”环节，而非“保有”环节，这无疑为炒房者“捂房”提供了相当大的便利，加剧了住房市场有效供给的不足，刺激了房价的非理性上涨。

　　站在普通民众的立场，政府开征房产税，产生的预期效果应当是：加大住房在保有环节的成本，降低住房在交易环节的成本，提高“捂房”者的财务负担乃至进而提升其售房意愿，缓解自住性住房的供给压力。当然，及时开征房产税，也有缓解国内收入分配不公现状的意愿在内。

　　而站在中央政府的立场，开征房产税则不仅仅是为了抑制投机性住房、扩大自住性住房，也是为了替地方政府设置一个稳定、持久的支柱型税源，纠正地方政府盲目卖地、“寅吃卯粮”的土地财政倾向。

　　这样一来，为了最大限度兼顾各方的利益，从易到难、由简入繁的房产税“渐进”路径自然不可或缺。除了目前正在上海和重庆开始的房产税先行试点以外，笔者以为，开征房产税的“渐进”之策还应包括如下几方面：

　　就课征对象而言，政府可尝试先从商业地产入手，取消商业地产目前负担的土地使用税和房地产税，同时将商业地产房产税率暂时划定在0.8%左右，这既符合中央有增有减的税收改革原则，也不会对总体的税负造成大的影响。

　　再看税率设置，政府有必要划定统一的房产税率波动范围，同时允许各地方政府在此区间内依据具体情况保留一定的自由选择权；增加房产税的税率弹性，针对普通住房设置的房产税率，原则上应当低于非普通住房。

　　至于免征额度，考虑到全国各地经济发展水平和房价的落差，各地方政府可实施不同的免征标准。整体上来看，在保障公民基本住房需求的前提下，政府对农村居民的基本住宅免征房产税；对城镇居民的基本住宅和保障性住房理应免征房产税；对居民拥有的高档住宅、别墅以及多套房征收房产税（重庆向个人拥有的独栋住宅开征房产税正是一例）。

　　此外，开征房产税的“渐进”日程，或可配合“十二五”规划渐次展开。可资参考的方案是：从2011年开始，对商业地产征收房产税；从2013年开始，对居民拥有的别墅、多套房征收房产税。

　　（作者系万和源传媒策划总监）