京华山一：维持买入越秀地产 目标2.87港元

京华山一

　　越秀地产（越秀）截止到去年12月的预售额为88.3亿元人民币，占其79亿元人民币全年目标的117.2%。公司于去年底和今年初登陆沈阳和武汉市场，手头土地储备进一步扩充88.1万平方米。我们预测每股资产净值为4.78港元。根据1月31日收市价1.90港元，该股较其11年度资产净值折让60.2%，或距目标价有50.8%的上升空间。维持买入评级，12个月目标价为2.87港元。

　　去年完成88.3亿元人民币的预售额，占全年目标117%。越秀截止到去年12月底的预售额按年增长44.4%至88.3亿元人民币，占全年目标79亿元人民币的117.2%。总销售面积按年扩大4.1%至54.9万平方米，均价按年上升38.7%至每平方米16,100元人民币。所有收入均源自广州。

　　在沈阳和武汉购入新地皮。越秀于去年12月31日宣布，以6.18亿元人民币或每平方米1,684元人民币购入沈阳辉山农业高新技术开发区的一幅住宅用地。今年1月3日，公司又宣布收购武汉硚口区的一幅住宅/商业用地，总代价为28.2亿元人民币或每平方米5,486元人民币。截止到今年1月初，公司共持有1,036万平方米的土地储备。

　　广州 – 下一个物业税试点？中国政府于今年1月27日宣布在重庆和上海两地正式开征物业税。此次出台的税率（0.4%至1.2%）及条件均较此前预期得更温和，令市场紧张情绪得到一定缓解。我们仍认为广州的政策风险为四座一线城市中最低。

　　去年预售均价高于预期，调高10及11年度财务预测。鉴于去年的预售均价高于预期，我们决定将10年度收入预测分别调高4.6%至57.5亿元人民币（旧预测：55亿元人民币），并将11年度预测调高3.1%至92.3亿元人民币（旧预测：89.5亿元人民币）。同时，考虑到去年均价上涨可促使净利润率从13.8%扩阔到14%，故将10年度纯利预测调高6.3%至8.07亿元人民币（旧预测：7.59亿元人民币）。

　　11年度资产净值为每股4.78港元，目标价2.87港元。在11年度每股资产净值4.78港元（旧预测：4.42港元）中采用40%的折让率后，我们将12个月目标价从2.65港元调高到2.87港元。根据1月31日收市价1.90港元，该股较其11年度资产净值折让60.2%，或距目标价有50.8%的上升空间。我们认为越秀自剥离非核心资产以来实现了重大积极转型，而拓展广州以外业务的策略则有助公司享受更广阔的未来增长空间。维持买入评级。