兔年楼市十大猜想：何时出手买房才是最佳时机

专题:聚焦房地产调控

　　“新国十条”、“新国五条”出台、一年内两次加息、房贷收紧、三套房停贷……对于楼市来说，刚刚过去的2010年是一个“政策年”，为遏制部分城市房价过快上涨，国家先后出台了多项调控政策。到了年终岁尾，由于与2010年年初相比，房价仍有一定幅度的上涨，“新国八条”重磅出击。那么，新的一年还会不会再有新的楼市调控政策出台？房价是涨是跌？何时出手买房才是最佳时机？2011年的楼市仍扑朔迷离，市民有太多的问题等待答案，也有太多猜想与期待等着实现。

　　猜想一：保障房

　　保障房建设规模不断扩大

　　根据计划，2011年天津将新建保障性住房19万套、1200万平方米。其中，公共租赁住房建设485万平方米、10万套；经济适用住房建设290万平方米、3.8万套；限价商品住房425万平方米、5.2万套。天津市“十二五”住房保障规划也指出：未来5年，天津将新增保障性住房40万套，比“十一五”期间增加20%。

　　由此可见，2011年天津市保障性住房的建设规模还在不断扩大，继华城丽苑、舒畅欣园、红荔花园、天房雅韵、美震中环时代、天房彩郡、嘉春园、华城佳苑之后，本市今年还在空港区域对于空港经济区的就业人群提供了属于其企业员工的保障房。

　　廉租房、经济租赁房、经济适用房和限价商品房四项政策以及2011年继续强化的公共租赁房工作将形成多层次住房保障体系，从根本上确保了津城房地产市场的平稳健康发展。

　　猜想二：商品房

　　商品房产品结构将更加完善

　　作为环渤海经济圈中的新兴热点，天津正在进行大规模的基础设施建设和城市改造，天津的房地产市场正在快速发展，开发商对天津市场的浓厚兴趣和极高期望可见一斑。

　　去年及前年成交的数个大型地块，有望在2011年形成供应量，且以综合体性质的大盘居多。如富力70.5亿元拍下的津南地块，中信36亿元拍下的天嘉湖北侧地块等，预计今年年内将有多个新的大盘将进入市场。

　　从目前情况看，预计2011年房地产市场调控政策仍将继续执行，对于一手房市场来说，将面临一种崭新的局面，形成保障房挑大梁，高端房持续给力的齐头并进模式，使商品房市场得到更全面与完善的产品结构供给，满足不同类别购房者的消费需求，商品房产品结构将更加完善。

　　猜想三：滨海新区

　　区域成熟与价值提升凸显

　　2011年，随着“十二五”规划逐步推进，使得滨海新区在环渤海经济圈的地位日渐显现，城市东移已是天津的发展趋势。不容忽视以津滨大道为起点东至泰达MSD终点的经济发展轴心在逐步形成，便捷的交通、区域经济的快速发展，创造了更多的就业机会，加上居住环境日益改善，吸引了大量外来人口到此就业、定居，为滨海房地产市场消费提供了需求支持。

　　相比之下，塘沽老城区虽然成熟，但是整体居住的品质感并不高，未来价值提升将会比较缓慢；而2011年中新生态城的未来是翘首期盼的，区域成熟与价值升值正在逐渐凸显；响螺湾的未来规划绝对是等同于上海陆家嘴，交通状况、周边配套的提升对居住有很大益处；被称为“滨海最贵的一英里”的MSD板块，目前价值已有目共睹，未来价值的上浮空间将会进一步得到验证；然而，在此价值板块的辐射区，目前还是一块“处女地”，也是滨海新区的价值洼地，2011是把握价值机会的最佳时机。

　　猜想四：地铁

　　地铁房将成新卖点

　　2011年，天津将全面进入轨道交通时代。据了解，地铁2、3、9号线将在今年年内相继竣工通车，地铁5、6号线建设将全面展开，地铁4、7、10号线的前期规划工作将全面启动。未来，地铁2号线与已通车的地铁1号线将在西南角站实现换乘，地铁3号线与1号线在营口道实现换乘，地铁2、3、9号线则相汇于天津站交通枢纽。

　　一般来讲，在地铁终点站的两端，最有可能形成大型中央居住区。按照规划，地铁1号线西北端是北辰区的瑞景居住区，东南端是河西区的小海地居住区；2号线西端是西青区的中北镇曹庄，东端是东丽区的李明庄板块；3号线西南端是华苑产业园区环外区，西北端是北辰区的小淀组团；5号线西北端是北辰区的双街组团，西南端是西青区的梨园头；6号线东北端是东丽区的大毕庄组团，东南端是津南区的海河教育园。这些地铁线路两端的板块未来都将是地产开发的重点。此外，地铁对于沿线二手房价值的提升作用更为明显。

　　猜想五：商业地产

　　高端写字楼项目将陆续入市

　　近几年投入建设的高品质商用物业将增量入市，带动了2011年商用物业形成产品升级、特色突出的发展态势。以环球金融中心、和记黄埔世纪都会、欧嘉华大厦、津湾2期等项目为代表的高端写字楼项目今年将开始陆续入市，一方面给市场带来更多高品质特色商务办公房源，一方面也将带来较激烈市场竞争。

　　第一太平戴维斯物业顾问天津分公司总经理朱天博预计，2011年，以津塔约20.5万平方米写字楼为代表的高端写字楼的投入使用，将使高端写字楼入住率和租金面临很大下行压力。但高力国际(天津)人士认为，鉴于中心城区写字楼面积有限，而一些跨国公司和内资企业对天津优质地段写字楼需求持续增长，未来优质写字楼租金有望快速回暖，并在更多新增需求带动下，一段时间后仍将达到较高租金水平。

　　在优质商铺和购物中心方面，2011年至2012年，天津将有多个大型综合体中的零售商用物业入市，将对商业地产格局产生很大影响。如河东万达广场、仁恒海河广场和记黄埔的世纪都会、大悦城综合体等，综合体项目以丰富的业态向传统的商业百货发出了冲击和挑战。

　　猜想六：租赁市场

　　租金或将长期看涨

　　我爱我家企划总监陈萌认为，从2011年的租赁市场看，二季度租赁需求集中入市或将导致租赁市场活跃度增加，租金也将随之小幅上涨。二季度的租赁需求包括外来人口来津求职就业，大中专院校毕业生留津就业，陪读需求加大对中小学附近学区房的租赁，以及二季度由一室到二室等情况的换租率较高，租赁市场活跃度的增强势必使租价发生变化。通常每年的3月到10月是租赁的传统旺季，在此期间租金价格会有所上调。

　　陈萌分析，天津连续几年外来人口总量和所占人口比例的上升，是提升普通租赁刚需增加，推动租金有所增幅的根本原因。

　　21世纪不动产天津区域分部总经理张武表示，河西、南开两区房子卖价在全市居于前两位，在销售受挫的情况下，许多业主由售转租。另一方面，河西、南开两区消费人群的观念也在不断改变，由于对未来房价下行的心理预期，导致这两个地区的人们选择租房过渡。而红桥、河北、河东三区则是由于改造动迁、道路经济等原因，出现了大量临时租客和外来务工人员，他们带来了租赁价格的上涨。

　　猜想七：二手房

　　自住型需求将保证市场活跃度

　　2011年市场将面临着深入调整，预计在自住型需求的支撑下，全年天津市二手私产住宅成交量将保持6万套以上的水平，难以出现大幅萎缩，成交均价也将保持稳中有升的趋势，将不会出现快速攀升。

　　展望今年二手房市场，业内分析，首先，2011年楼市的宏观调控政策继续，在需求方面，对于投资投机需求的严格抑制和自住需求的保障不会改变，市场中的投资需求将不断被挤出，自住型需求支撑市场；其次，在供给结构方面，保障性住房的不断增多对于二手房市场来说，必将造成部分客户的分流，保障性住房市场的建立和完善将间接使得商品房市场的结构更加合理；第三，天津经济的高速发展，必将吸引越来越多外地人口落户天津，为天津的房地产市场带来潜在的需求，将在一定程度上保证了楼市的成交不会出现大幅的滑落。

　　在市场供需方面，天津二手房市场中总量庞大的自住型需求将保证市场活跃度在一定的水平，大范围的观望情绪难以出现，加之通货膨胀的缓解需要经过一定的调整期，股市等投资市场的不稳定和高风险都将使得部分“保值避险”型需求进入楼市，因此2011年较大的通胀压力将刺激此类需求有所增加。

　　猜想八：综合体

　　综合体绽放成大势所趋

　　有一种观点认为，从天津经济发展水平来看，目前开发建设的综合体项目已具超前性，将天津今后几年的需求量都提前建设完成。这样，天津城市综合体市场便会出现供大于求，市场体量无法消化，从而出现过剩的局面。但研究机构表示，就商业地产来讲，天津已由传统单一的零售型百货业态向城市综合体及以购物中心为主体的业态形式上转变，更突出城市功能性、复合型模式，在某种程度上要比住宅来得更加持续、更有力度和扩张性。

　　城市综合体“多中心”发展是现代城市发展的一大趋势，综合体本身具有的功能复合性，使得以其为中心能形成一定规模的居住生活圈，多个综合体的建设有望突破“单中心”的城市发展模式。同时，也要看到风险所在，城市综合体不同于一般物业开发，选择城市综合体，功能组合以及环境选择也很重要。

　　猜想九：家装风格

　　混搭风将大行其道

　　在2011年的家居潮流中，流行早已不是单线或平行线静静的一直延伸，现行的时尚是交叉的、是互动的。

　　混搭风提倡不同材料、风格、地域之间的搭配。如今的混搭更强调一种材质的混合使用，用拼贴、混杂和组接这些名词来形容再适合不过。其实，宽泛理解混搭的话，便是多元混合。拿室内设计来说，房子里既有造型独特的西式沙发，又有线条古典的明清座椅，既有十六盏灯泡的仿古水晶灯，也有景德镇的青花瓷瓶。因对多种风格的兼容，使不同的生活方式在同一空间下得以并存。混搭以其开放性的创作态度和手法使其将在未来持续较长时间。

　　另外，混搭风格对家居色彩的运用也时常大胆得令人咋舌。当保守主义者还在一味追求和谐的时候，混搭一族已经打翻了调色盘，让家的颜色变成某种生活状态的写照。而看似胡乱搭配的色彩中，却有着极巧妙的搭配准则，而这种准则更多的时候则是因了时代和人类社会发展的必须以及心灵的诉求。

　　猜想十：建材新品

　　自然材料更受青睐

　　今年的装修流行趋势，与以往相比变化颇多，在2011年家居装修流行趋势中自然材料逐渐成为宠儿。其中原木，没有艳丽的色彩，没有过多的修饰，还材料以本色，实在是健康的时尚选择。又如天然石材的大理石、花岗岩、枫木、榉木、曲柳等，这些材料来自于自然，也反映出以人为本，以自然为本的现代设计理念。此外，以前人们故意把门窗套线做得夸张和繁复，以此来和墙壁区分，现在的流行趋势是：尽量把门窗套线隐蔽掉，在色彩方面，以前人们会购买黑胡桃木、樱桃木做饰面，油漆以后，深色的门窗套线在家里非常醒目。现在，大部分的设计师会把门窗套线设计成白色，更酷一点的是银灰色。

　　在今年的家居市场上，瓷砖可能要算最不安分的因子，它们正在努力颠覆在人们心目中亮晶晶、冷冰冰的传统形象。如今，壁砖设计师们对腰线的利用可谓淋漓尽致，而砖面的纹理仿石、仿木的处理也让壁砖唱主角的厨房、卫生间更好地与整个居室融为一体。消费者倾向于在浴室、卫生间镶嵌亚光砖，而在厨房中用亮光砖。而今年强化本地板流行的时尚摆脱了以往人们对木地板的印象，仿造其他材料、大胆的选择色彩以及图案的拼接让强化木地板发挥出了自己最大的优势和特色，朝着更加个性的方向发展。

　　还有值得注意的是，中规中矩的橱柜款式已经显得有些呆板了，于是，曲线形、圆形、三角形、半圆形的橱柜就开始出现了。但曲线形、圆形的橱柜，只适合开放式的厨房，如果在一个封闭式的长方形空间里设计这种厨房，那么空间的浪费很大，也不实用。