湘鄂情斥资亿元购地开店 不堪租金日涨改自购

　　房产价格只涨不跌，日益上涨的租金压力迫使餐饮行业租赁物业的发展思路向自购物业转变。中式餐饮龙头湘鄂情上周宣称，将投资1.29亿元在武汉台北路自购地块用于新建门店，以降低租金对公司成本的压力。业内人士指出，自购物业令餐饮企业增加门店可持续发展的话语权，但这也对资金提出非常高的要求，这将刺激更多传统的中式餐饮走向资本市场。

　　购买地块开店加强对分店把控力

　　湘鄂情作为国内为数不多的上市中式餐饮连锁，虽然上市仅一年多，资本对连锁扩张的力量已经体现无遗。据湘鄂情公开的资料，2009年年底湘鄂情上市时，公司拥有14家直营店，9家加盟店。而经过一年多的发展，湘鄂情2011年连锁门店将接近40家。

　　“餐饮连锁扩张到一定的规模，就会上到一个重要的管理平台，这时候企业对众多门店的把握权会相对收紧，否则个别门店的经营起伏对品牌的影响会非常大。”广东某大餐饮连锁负责人告诉南都记者。湘鄂情近年也通过融资解决了湘鄂情对加盟店收购与控股的问题。据公司公告，去年9月份公司收购了上海店、西藏拉萨店，借此加紧对各分店的把控力。

　　湘鄂情自购物业，除了加大对新规划门店的把控力，还是为了应对越来越高的租金成本压力。据了解，湘鄂情在湖北的目标地块处位于台北路72号，该地产包括两大地块，一是国有土地使用权证为1799号的地块，占地面积4844.51平方米，一是国有土地使用权证为16613号的土地，用地面积为1804平方米。湘鄂情表示，目前已经与另外的业主方达成意向，湘鄂情按该地块总资产2.58亿元的50%，即1.29亿元受让该土地50%的使用权。公司称购买地块是为以后的拓展项目进行铺垫，取得土地使用权后，将进行开发，以满足公司对开办新店物业的要求，进行连锁拓展；并且使用自有物业可降低租金对公司成本的压力，同时自有物业可以作为将来融资的资产，对公司发展具有积极意义。

　　据武汉商业界人士称，“湘鄂情在武汉的门店要么在省机关旁，要么在市机关旁，而新购地块的位置离武汉金融街非常近，有了自己的地皮和门店，有利于未来规划旗舰店的永续经营。”

　　餐饮扩张遭遇租金上涨瓶颈

　　“近年商业地产租金随着楼市升温而大幅上扬，以广州为例，一般商业区租金的上涨幅度在20%-30%，而天河商圈的租金更是上涨近50%。”华南某大物业机构负责商铺租赁的负责人张江(化名)告诉南都记者。“天河城目前一年的租金达10余亿元，由于像天河城和正佳广场这些高档物业实用率仅有50%，因此其实际租金的价值应该是基本租金的两倍。举例，正佳广场一楼星巴克的门店，目前租金每平方米是2500元，但是折合实用面积，每平方米达到5000元。”张江称，虽然作为大型餐饮可以设在楼层较高，租金相对较低的商业广场，但是目前成熟商圈，每年还有平均10%的增幅，这对餐饮企业成本的压力无疑是巨大的。“餐饮合同往往五年签一次，假如租约到期，业主一定会升租，假如餐饮企业提出异议，业主就会又引入10个竞争对手招标，在商业地产价格越来越高之下，租金、租约是餐饮企业头上悬着的一把剑。”广州某大餐饮连锁负责人赵平(化名)告诉记者。

　　赵平称，几年前广州不少知名餐饮店为了获得较低的租金和较大的面积，开在临建地块，但是政府的环境整治和规划，这些临建建筑全部要拆迁，当时包括海港城、南岗等知名餐饮店即使已经把场子做得很旺，也只能告一段落。

　　“目前自购物业，新店的开店成本在4000万-5000万元。而要做高端商务宴请的档次，大致要4000元-5000元/平方米的装修投入。一家上档次的正餐店，面积至少在3000-4000平方米规模，由此看来扩张对资本的需求非常大。”赵平称。这次湘鄂情自购商业地块，行业人士认为不但可以掌握自己未来门店的命运，还可以在该地块开发的过程中对配套商业等作出更有利的规划，可谓下重本。

　　湘鄂情去年以来，新开了广渠门店、西单二期店、南京店、海运仓店，都沿续了物业租赁的传统经营模式。而对于湘鄂情这次出资逾亿元自购地块，也有投资者认为其在楼价宏观调控的形势下有可能是“抄了个楼市的顶点”，有价值风险。但是国金证券最新研究报告对此还是非常认同，认为此举可提高资金利用率，继续扩张抢占市场。“公司2010年三季报披露账上货币资金高达6.58亿元，我们认为此次购买物业在一定程度上提高了公司的资金利用率，并表明公司进一步扩张步伐，积极布点以抢占市场份额。”

　　南都记者 伍静妍