海通国际：调高SOHO目标价至8.03港元

海通国际

　　于2010 年，内地政府不断推出针对房地产行业的打压政策，导致大部份内地发展商股价受压，反观SOHO 中国的股价按年上升40%，是同业中表现最佳的公司之一。该北京发展商成功进军上海，并录得高达人民币238 亿元的合同销售额，平均售价接近每平方米人民币6 万元。由于该公司大幅度调整交楼计划，我们把其2011 年的盈利预测下调，但仍把目标价略为调高至8.03 元，相当于我们最新的经评估资产净值每股人民币8.53 元折让20%。

　　SOHO 中国能获得骄人的销售业绩，原因或来自国内财富增加，以及政府推出打击炒卖住宅楼宇的政策。对于优质写字楼物业，在中国两个最大城市中，中小企业的租赁需求和富裕个人的投资意欲均迅猛增长。于2010 年为公司带来最大销售额贡献的物业是备受瞩目的北京银河SOHO。于6 个月期间，该发展中项目已录得81% 的出售率，并为公司带来人民币146 亿元收入，是中国单一项目所取得的最大年度销售额，甚至超出众多上市发展商于去年全年的总销售额。

　　由于SOHO 中国以中小企为服务对象的策略，加上实力出众的销售团队，该公司收购后重新定位的项目销售亦录得佳绩。于12 月，经过34 轮竞投后，SOHO 东海广场面积1,206平方米的顶楼由一名安徽投资者购得，成交价为每平方米人民币100,372 元，创下上海写字楼市场的最高价格纪录。该项目由SOHO中国于2009 年8 月以人民币24.5 亿元的代价购入，是公司在上海的首个项目，于2010年已贡献共人民币38 亿元销售款项；其建筑面积的85% 已售出，出租率亦由一年前的35% 跃升至95%。北京SOHO 嘉盛中心于2010年1 月推出发售，于9 月已近乎售罄。SOHO中国于2009 年11 月买入该建成项目时支付人民币23.4 亿元，已录得销售款项人民币35.5 亿元。

　　由于两个已落成项目的大部份销售已即时入帐，且销售成绩较预期理想，因此我们把该公司2010 年盈利预测上调。然而，由于该公司把光华路SOHO II 撤出供销售项目，故收入于2011 年度必然出现下挫。我们原先预期该167,000 平方米的高端写字楼项目于2011年第四季度落成，并提供2011 年物业销售的大部份贡献。SOHO 中国现时把策略微调，倾向持有更多核心地段的物业以收取经常性收入。我们相信此策略有助于达致可持续增长，但有关改变将导致2011 年销售收入受到限制。然而，2012 及2013 年度该公司货源充足，预料届时收入将可明显反弹。

　　于2010 年，管理层最终达成4 宗交易，代价合共为人民币61.8 亿元，最后一宗为于12月30 日收购中冠大厦。除上海虹桥SOHO ( 临空15 号地块) 外，其余3 个项目于购入时处于发展中阶段。中冠大厦已近乎落成，其可售面积为32,000 平方米，预期平均售价为每平方米人民币44,000 元，虽然利润率相对微薄，但仍有助提升该公司2011 年偏少的收入。由于中小型发展商因银行信贷收紧而受压，我们预料此现金充裕的发展商将有更多收购良机。管理层已建议于2011 年拨出人民币100 亿元用作收购，此数字与去年的预算金额相若。分析员: 侯凌中