中国的房地产税应如何设计？

　　文/满燕云

　　土地与房屋分开还是合并课税？

　　将土地和地方建筑物合并课税，是近10年来为各国普遍采用的做法，如美国、加拿大、菲律宾、英国、德国等。但也有少数国家和地区将土地和建筑物分开征收、分设税种，如中国台湾地区分别征收地价税和房屋税。

　　目前，我国大部分学者的共识是对土地和房屋合并课税。包括国务院发展研究中心2006年的研究报告以及多位专家的论述中，都认为在中国对土地和房屋合并征税有利于降低征管成本，方便税收的计征和管理。

　　房价原值还是评估价值？

　　目前的研究基本上已经达成共识，按照评估价值征税是中国不动产税改革的方向。一方面是由于评估价值更能体现土地和房产的增值，另一方面，除了部分商品房新房，房价原值难以反映我国福利分房、经济适用房以及二手房等的真实价值，按房屋的评估价值征收房地产税符合公平、公正及财税原则。

　　税率由谁来定？

　　在这一问题上，大部分学者都建议，由于房地产税与地方政府的密切关系，应该允许地方政府在中央政府确定的一定范围内选择适当的税率。由地方政府确定税率的主要优点在于地方政府能够“以支定收”，建立起财政收入决策和财政支出决策之间的联系，实现公共财政效率。尽管我国目前税收立法权主要集中在中央政府，但是税收立法权的逐渐下放是一个长远的趋势，这也有助于我国税收分权的进一步完善。

　　税率依据什么确定？

　　开征房地产税的国家一般都采取“宽税基、低税率”的做法，宽税基是指对除公共、宗教和慈善等机构的不动产实行免税以外，其余不动产的所有者和使用者都是不动产税的纳税人。低税率，指我国开征的不动产税也应该坚持“低税率”的原则。

　　根据目前的研究，中国房地产税率的确定有三种方法。

　　第一种是借鉴北美的经验，采用以支定收的方式。具体做法为，首先确定政府所需的财政开支，然后根据财政转移支付和其他税负收入，预测收入的缺口，决定房地产税的收入总额，然后用房地产税税收总额除以房地产税基，得到房地产税税率。这样的税率方式将财政收入决策和开支决策联系起来，从而有助于提高公共财政决策的效率。但是，这种税率的确定方法需要每年对财产的价值进行评估，因此需要有良好的评估技术和评估人员等技术支持。在目前中国还没有建立起完善的评估体系和基础资料数据库的情况下，这种方法可能是比较耗时和高成本的，因此在中国税制改革初期，可能并不适合。

　　第二种方法是税负测量法。有研究者以北京市的数据为例，从公共需求、家庭剩余、国际税负水平三方面，测算了中等收入家庭在不同税负比例下相应的税率变化，提出对个人住房征收物业税的改革的具体实施步骤。但是，由于对于什么是合理税负可能存在争议，因此，采用这种方法的较少。

　　第三种方法是收入测量法。也就是在设定的房价和贴现率的前提下，以房地产评估价值为税基，在保证政府来自土地或房地产的收益不减少的前提下，核算不动产财产税的税率。这种方法是把地方政府土地出让金等来自土地和房屋的收益，和实施不动产税后的税收收入联系起来，这样做可以保证地方政府有较稳定的收入来源。从目前来看，采用这种方法比较符合中国的实际。按照这个方法进行测算，房地产税的税率不应超过1%。

　　免征额如何设定

　　在普遍征收的前提下，对一定收入和一定财产量以下的纳税人设定免税额，是房地产税按能课税原则的重要体现。

　　在免征额的设定标准上，学者们普遍认为，农业用地应该予以免税。同时，家庭必要的居住面积也应予以免税。至于这个标准如何定，还需要结合我国平均居住水平、各地的实际情况来确定。

　　在我国开征房地产税的初期，可以考虑对一定居住面积（如人均30~50平方米）或一定评估价值以下（如评估价值在10万元以下）的住房予以免税。

　　（作者系北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任、北京大学城市与环境学院教授）