调控手段老化 楼市再陷习惯性僵局

　　岳富涛

　　2011年春节后第一个“大礼包”就是加息，政府方面最近也多次明确表态：压通胀是今年第一要务。加上节前限购、房产税、取消房贷优惠三箭齐发，由此可以预判，今年楼市将继2005、2008年之后，再次陷入“习惯性僵局”概率很大：成交大幅萎缩，价格却很难下降；当一段时间后出于经济成长考虑，这些临时性行政调控手段放松，楼市再次“习惯性疯狂”。

　　调控审美疲劳

　　对于楼市调控，就像“狼来了”的警告，无论买方卖方都已审美疲劳，对于如何应对调控早已驾轻就熟。

　　最近与几位大型房地产企业的操盘者交流，他们都已经深刻感受到资金面的紧张，先知先觉者春节前就在信贷市场和债市抢跑融资，没有大动作的公司也并非反应迟钝，而是放慢了拿地的节奏，预留了去年获得的巨额利润。对于这个资金的冬天，多数开发商关注但并不紧张。

　　二手市场上，也没有出现卖方抛盘的迹象。缘于经过多轮洗牌，实力薄弱的炒家已经出局。目前的卖方大多实力雄厚，对于加息加税的抗压能力较强。被一轮轮螺旋上升的房价教育之后，无论买方卖方心里都留下了房产是对抗通胀最好工具的深刻印象。

　　一些实力不足的小开发商或资金链紧绷的激进型开发商会推出一些羞答答的降价营销举措，但大幅降价难成2011年的主流。

　　而买方面对艰难的融资环境，购买力也会大减。2010年初的7折房贷利率只有4.3％左右，而目前没有折扣的房贷利率已经高达6.6％，增长超过50％。

　　老办法难治老问题

　　究其原因，最近几项调控手段依然是“屡试屡爽”的老办法，楼市的根本规律没有被改变。针对部分人群的限购政策在前几年曾经出现在部分城市，但宏观形势的变化很快将其打入冷宫；加上房贷优惠的变化和利率调整，这三项调控手段叠加出现，会让市场参与者在重压之下得出“天要塌下来”的感觉，很容易认为这是常态环境的一部分。

　　但从最近10年的周期来看，国内外宏观形势的转向，使其双向调整非常频繁。中国经济正逢转型关键阶段，劳动力原材料成本的刚性上涨，与以量取胜的制造业经济模式之间的矛盾，将会日益尖锐。目前的增长速度并非必定可以长期持续。

　　新办法尚显稚嫩

　　重庆与上海的房产税曾经带来“惊喜”，被认为是可以促进楼市长治久安的新力量。但从其他地方政府和国务院主管部门的态度来看，这恐怕只是试点，也许在一段时期内都是个案，难以全国推广。

　　房产税在法律效力和程序上本身也存在巨大缺陷，目前试点的两个方案在公平性和操作性上也有瑕疵，比如有人拥有七八套存量房无需缴税，而只有一套房的人再买一套就得缴税。

　　另一项被认为可以根本改变中国房地产市场运作模式的政策——用保障房取代商品房成为市场供应主流，在2011年被各级政府高度重视，从中央到地方都提出了规模庞大的建设计划，今年的定调是1000万套。

　　但保障房需要的两项基本要素——地和资金来源都很难得到保障。2010年的全国土地出让金城市排行榜显示，前十名城市土地出让面积少了，土地收入却大幅增长，可以看出地方政府高度依赖土地财政的现状并没有得到改变。对商品房土地出让，地方政府是精明敬业的商人，在操作的专业型方面不亚于股市操盘手：100％垄断，饥饿营销，全方位立体包装策划营销推广；而在保障房建设方面，能推就推能拖就拖，很多大城市只愿拿出边远地区的边角料“生地”点缀性建设保障房。在中央政府三令五申强力推动下，2010年500多万套的保障房开工套数艰难完成；完成2011年1000万套的任务并不容易。

　　在资金方面，此前许多城市每年只拿出土地出让金的2％~3％用于保障房，在保障房成为必须完成的政治任务之后，诸多地方政府又将此“重任”转嫁给开发商，希望开发商代建模式成为主流。但在紧缩成主流的2011年，开发商并没有这么强大的实力。简单估算一下，以每套70平方米计，1000万套总面积7亿平方米；而2010年全年，包括商业房产在内，全国商品房成交总面积只有10.43亿平方米。也就是说，全国的商品房开发商全部改行建保障房，才能完成这个任务。

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