静待地产卖壳潮出现

　　上海 中秦

　　近期，政府加大了对房地产行业的调控，各地相继出台更为严厉的房产限购政策，让大家对房价预期更加看淡，对于地产股的前景也更迷茫。这里我想谈一谈目前状况下对于整个地产板块的风险以及机遇的看法，希望对大家的投资有所帮助。

　　对房地产业的质变要有清醒认识。从目前的政策看，虽然目前的廉租房、经适房还需要支付一定的成本，但是这个成本有些类似当年国家分房体制下的房租。在这一体制下，商品房的性质发生了转变，将变为奢侈品或者高端消费品，大量的刚性需求不再像以往那样被逼上买商品房之路，而是有了更合适的选择。也就是说，随着各地经适房的大量入市，市场真正的需求将大幅度减少，商品房的高估值将迅速下降。

　　这次房价调控不是简单地喊口号，不管短期房价能否下跌，这个过程一定比较长，而且会损伤到很多良性需求，使得房价在很长时间内看不到上涨的空间。

　　具体来说，对于地产股的影响首先是估值基础的崩溃。我们知道，多年来地产股属蓝筹股，他们有稳定、丰厚的收益。但是这一方面来自国家政策的扶持，另一方面来自土地价格上涨带来的增值收益，就房地产业本身而言，买地建房赚的只是个差价而已。现在，地价被严控了，回报的基础没有了，那么这个板块的估值基础自然崩溃了。

　　其次，地产股的未来估值方式将从市盈率转为市净率，这将大大降低整个地产板块的估值水平。以前，一家地产上市公司如果今年有项目结算，每股赚了1元，那么可以用20倍甚至30倍的市盈率给其定为20元-30元，理由是他可以稳定地获得利润。但是现在每股年收益1元多的公司，可能市盈率连10倍都不到，理由是今年有项目结算你有1元收益，明年呢？国家调控后你没项目了，说不定还亏损。因此大家不再用市盈率倍数来估值。

　　现在，我们可以参考香港市场对于地产股的估值，基本就是净资产的1倍-2倍。当手头有了新项目，大家可以估算大概能赚多少钱，每股净资产能增加多少，再根据公司获得项目的难易程度，对照净资产给1倍-2倍的溢价。所以，对于某些净资产比较低的公司，虽然跌幅深，股价不高，但在新的估值模型下还是高估；而有些跌破净资产的公司，倒是可以关注。

　　随着新估值模式的逐步深入，大家会对地产股产生新的想法。比如，在目前形势下，地产板块明显的劣势是失去了融资功能。对于公司来说，上市的意义何在？特别是对于一些手头基本没有项目，又接不到新项目的公司，上市公司的名称只是空壳。证券市场是一个讲究资源优化分配的地方，既然是个无用的壳，那么转型或者转行的行为将大量产生。也就是说，房地产股将在今后的1年-2年内出现一波明显的卖壳潮。对于我们来说，寻找出那些自身财务状况干净，没有黑洞纠纷，目前基本无项目可做，市值比较适中的地产公司作为壳资源观察，在一个合适的价格买入或许是个不错的机会。