上海市场降至冰点 观望气氛浓厚

　　作者: 卢曦

　　新“国八条”与房产税组合拳突然袭来，春节期间上海楼市降至冰点。2月7日，全市新房成交量交了白卷。

　　新政的实施正在全面铺开，由于各项税费的重要变动，税务部门将在上海房地产市场上扮演更重要的角色。成交量虽明显下滑，上海房价却在多方博弈下岿然不动。今年4月，一批新开发的楼盘即将上市，新政的效果可能会有更多显现。

　　房产税“先认定后缴纳”

　　1月26、27日两天，新“国八条”和房产税接踵降临上海。1月28日起，上海楼市开始采用全新的交易规则。1月30日，上海市地方税务局迅速推出一份实施细则，详解上海房产税的认定、计算、征收、减免。

　　上海规定，以家庭为单位，人均60平方米住房免税，而新购的超出部分，则需每年缴纳房产税。按规定，计算房产税应依据房产的评估价格，并按规定的周期重新评估。但在试点的初期暂时以交易价格打七折计算。上海市地方税务局的一位工作人员告诉《中国经营报》记者，1月28日后新购买的住房，只需经过一次房产税“认定”的过程，算出每年应缴多少税，以后每年年底前缴清即可，不必每年重新计算。

　　据介绍，购房者需到住房所在的区税务局，填写房产税认定申报表，同时提交房产交易合同、契税完税凭证、购房人及家庭成员身份证明、户籍和婚姻状况证明等六份材料。同时在各区的房产交易中心查询原有住房情况，并填写《原有住房信息查询申请表》。

　　按照房产税计算公式，上海浦东一家房产中介的工作人员帮记者算了一本账。房产税计算公式是：年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率。以一个已有一套120平方米住房的三口之家为例，如果这个家庭在上海内环附近购买一套价格为每平方米3万元，面积为100平方米的住房用于投资，按照目前的政策，他们的免税面积为180平方米。按其余40平方米为计税，他们每年需要缴纳的房产税为 3360元。而这样的一套住房如果用于出租，每年的房租可达5万元以上。相比之下，房产税对这个家庭的影响并不大。

　　相比之下新“国八条”对市场的影响显得更为直接。根据新“国八条”，如果这个家庭购买的是二手房，而卖家购房尚不足五年，则要对这一住房全额征税，税率高达5.65%。一套总价300万元的住房在交易过程中需一次性缴纳将近18万元。

　　因此可以说，新“国八条”，不仅对政府和开发商的限制和要求十分严厉，而针对普通房屋买卖双方的规定也不啻为一剂猛药。如二手房不满五年转让全额征税、二套房限制购买、二套房贷款首付六成等多项新政，直接打消了很多老百姓买卖房屋的念头。

　　前述税务局的工作人员告诉记者，新政刚刚开始执行，不排除有些人会想方设法少交或不交各种税费。可以肯定的是，各政府部门采集到的个人住房信息已经实现联网，未完税的房屋未来将被禁止买卖，直到税费和滞纳金被缴清为止。

　　细则还包含了多项减免税收的政策。但网上许多评论认为，目前的问题是，实施过程中存在各种特殊情况，缺乏认定的方法。

　　买卖双方陷观望

　　春节是房地产市场的传统淡季，今年的春节则比往年更为冷清。上海网上房地产的统计数据显示，2月7日，上海一手房住宅成交量为零，全市仅预售各类商品房4套。自2月份以来，上海商品住宅共成交58套。

　　主要代理上海闵行区楼盘的程先生告诉记者，新政出台后，卖家心态出现明显变化，并且各不相同。有的房东担心新政会让买家打退堂鼓，打算将委托房源的价格标低一点。而一些年前挂出房源的房东，由于购买住房不到五年，想到要交超过10万元的税，索性决定不卖房了。

　　中原集团研究董事程澐女士告诉记者，春节期间，上海楼市处在冰点。新政是最主要的原因。整个上海楼市陷入了观望状态，买家和卖家都打算等一阵再看。

　　新“国八条”与房产税，效果有所不同。程澐认为，新“国八条”是真正的猛药，限购、限贷等政策直接挤出了投资需求，大部分投资客都选择了离场，直接打击了成交量，短期效果明显。而上海房产税政策则显得十分温和，税收额度不难承受。能对上海楼市产生什么样的效果，需要长期观察。

　　然而对于房价，政策的效果并非“一边倒”。一些卖家手握多套房源，他们认为如果此时抛盘，以后再想买房就得交税，索性囤着不卖。由于购房不满五年卖出要缴税，许多卖家选择加价，试图把税负转嫁给买家。需求和供给同时减少，房价是升是降还很难判断。

　　程澐认为，新盘的开发商将对上海房价产生影响。春节期间，很少有新楼盘推出，而一季度过后，进入4月份，开发商就将“进场”。一些开发商在新政后已经开始打出了促销的广告。到新盘集中上市的时候，如果成交量仍然低迷，开发商顶不住各方的压力，可能会选择降价，届时新政对上海房价的影响将会显露出来。

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