中国指数研究院：2011年房价将逐步趋稳

　　1 月密集出台的各项政策表明，房地产调控政策在2011 年将继续趋紧，房价不稳，政策不止。除现有政策的落实外，应重点关注货币政策转为稳健（春节长假最后一天央行再次加息，表明货币政策正常化趋势明显）、限购限贷、保障性住房建设力度继续加大和土地供应量的继续增加等方面。在此背景下，2011 年中国房地产市场将呈如下态势：

　　(1) 土地市场：供应力度继续加大，地价总体平稳，但热点区域或中心城市地块竞争仍将较为激烈，加大土地供应量仍将是调控的重要手段之一。“国八条”要求，2011 年商品住宅用地不少于过去两年平均水平，供应量维持在较高水平，地价总体将较为平稳，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。但在热点区域或中心城市，由于龙头企业2010 年销售业绩较好，资金较为充裕，地价仍有创出新高的可能。

　　(2) 房产市场：供需关系转变，价格趋稳并可能出现结构性下调。供给方面：过去两年住宅用地平均出让面积超过10 万公顷，远高于2005~2008 年（平均约5.4 万公顷）；2010年新开工面积绝对水平和增速均创历史新高。随着过去两年新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。

　　需求方面：按“国八条”要求，严厉的限购政策将覆盖到至少35个大中城市，预计2011年此类城市需求将受到显著抑制。若35个大中城市2011年销售面积平均下降20%，其他城市保持平稳，全国将下降7%，但也不排除去年销售面积降幅较大的城市（如北京、上海、杭州等），在2011年供应量大幅增加的前提下成交量恢复性增长的可能。

　　价格方面：一方面，“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变，房价将逐步趋稳。

　　(3) 市场关注点：区域发展分化、供应结构分化、物业类型分化区域发展分化：随着城际高铁和市内轨道交通建设力度的加大，将持续增强交通节点城市或区域的经济活力，经济圈内的城市一体化程度将大大增加，中心城市对周边城市的带动作用更为显著，不同经济圈的发展水平分化更加明显。各城市内的不同区域也将分化，中心城区房价仍将较为坚挺，而供应量较大的新兴城区房价可能出现下调。

　　供应结构分化：2011年保障性住房建设计划高达1000万套，预计占同期住宅整体新开工量的30%。保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，住宅供应结构分化趋势更加显著。

　　物业类型分化：本轮调控主要针对住宅市场，商业地产将面临更多发展机遇，而在住宅市场，不同物业的分化也将更加显著：首次置业的中小户型、中低价位产品受影响不大；大户型、高总价产品主要针对改善性需求或已有多套住房者，将受到限购、限贷等政策的显著影响；主要面向外来需求的旅游度假类产品也将受到限购政策的显著影响。

　　（摘自中国指数研究院2月10日报告《2011 年中国房地产新政解析与市场展望》，艾经纬整理）