金融街：深耕高端商业地产价值

　　《投资者报》记者 刘秀丽

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　　2011-2-14

　　与新晋商业地产企业相比，金融街（000402.SZ）作为较早进入这个行业的代表，已经开始深挖这个行业的真正价值。

　　去年11月26日，金融街与巴黎老佛爷百货公司签了20年的租赁合约。这是老佛爷在亚洲的第一家直营店。随着老佛爷百货的进驻，金融街商业地产的步伐越迈越大。

　　金融街常务副总高靓认为，西单广场位于西单商圈，西单每天人流量可达30万人，相比其他不在传统西单商圈内的百货商场有更大优势，再加上老佛爷在巴黎上百年的历史，其拥有很好的品牌组合、管理经验与人才优势等等，都将提升其在北京百货商场中的竞争力。

　　实际上，西单区域是原来金融街西套区域。1月12日，西城区发改委主任吴向阳对媒体表示，今后5年，西城区将以金融街为核心，把白塔寺、西单和南闹市口地区成为金融街的配套区，预计新增面积将达600万到700万平方米。

　　目前，金融街的项目主要集中于北京、天津、重庆和惠州四地。其中，在京津渝三地，金融街已有成功的商业地产项目。申银万国认为，这使公司在同一城市继续获取土地时会有很大优势，并且地方政府往往愿意将一些大地块交予开发。

　　金融街扎根于京、津、渝等地区，主要从事北京金融街区域的写字楼开发，同时还做高档酒店、公寓、购物中心、餐饮等配套项目，其中持有北京核心商圈约70万平方米，升值潜力较大，同时还受益于金融街西扩工程。

　　除了优势明确一线城市北京的项目外，公司在天津和重庆两个二线城市的项目也进行的非常顺利。天津的津门、津塔两个项目已经成为天津的地标建筑。金融街2009 年获得了津门津塔附近的65 万平方米的大地；而天津和平区为数不多的后续地块，公司也将是有力的竞争者。

　　此外，金融街借助自己长期经营商业物业的经验，以及与金融类租赁客户维持的长期关系，为重庆江北城金融中心项目成功引入平安、中国人寿、国开行和华夏银行四家大型金融企业。金融街2010 年获得了同处江北区的观音桥两地块，总建面积达到130万平方米。

　　此中可以看出，金融街手握的项目大多是位置优越的高端项目。开发这些项目，显然需要大量资金，就目前来看，金融街的融资能力似乎并不足以支持其在核心、中心城市的中心区域发展此类业务。在这种背景下，第一大股东的改制对于金融街控股而言是长远利好。

　　去年12月22日，金融街公告称，第一大股东北京金融街建设集团已经由全民所有制企业改制为有限责任公司（国有独资），公司名称变更为北京金融街投资（集团）有限公司，金融街投资的注册资本也将由1.6199亿元变为21亿元。

　　金融街高层人士1月25日对《投资者报》表示，大股东改制利好于公司未来加速发展，并能解决之前项目过快发展的资金问题。

　　去年，商业物业走出金融危机的阴霾，金融街的酒店入住率和部分写字楼的出租率都显著回升，幅度在10%~20%；但受租约时间及北京写字楼集中供应的影响，租金基本没有变化。相比之下，新落成持有物业的公允价值变动，对利润表的贡献更大。

　　不过申银万国提醒投资者金融街是目前A 股房地产公司中，少数对投资性物业采用公允价值法记账的公司。金融街采取此方法的初衷是因为金融街区域内物业价值较高，增值较明显，但这也使得其业绩和其他同类上市公司相比，缺乏一定的可比性。