规避新政 购房者转战商业地产

　　“国八条”震动楼市 普通住宅成交低迷 商业地产未受限制 近四成购房者看好

　　规避新政 购房者转战商业地产

　　“国八条”新政的出台震动楼市，业内普遍预计，京版调控细则将于本周落地。限购、二套房首付提高剑指投资客。然而，不受“国八条”控制的商业地产项目则成了“漏网之鱼”。

　　近日，中原地产与新浪乐居联合调查显示，在1500份问卷样本中，近四成网友认为，商业地产是目前严厉楼市调控下最好的投资渠道。

　　案例

　　“买了再说，就当投资”

　　“排号都排了上千人，只有几百套房子，要是不找关系，肯定轮不上我。”在某知名家电企业工作的李先生心里的一块石头终于落了地。

　　近日，一直琢磨着买房的他终于看到了长安街延长线上的万科紫苑正在排号，虽然产权只有40年，但每平米2.5万元的均价在当地也算便宜的。

　　尽管朋友们都劝他不要买商业住宅，但李先生似乎铁了心。在他看来，用一百多万可以买套四五十平米的商业住宅，而用同样的资金在北京内城区买普通住宅几乎不可能。

　　于是，李先生在一周内四处托关系，终于弄到了一个买房的名额，“太不容易了，先买了再说，不行再卖，就当投资了也不亏本”。

　　现象

　　商业地产成交不跌反涨

　　所谓商业地产，不仅是指写字楼等纯商用项目，更包括时下大批产权在40年或者50年的商用住宅。这批住宅典型特征就是户型小、单价低，既能自住也能注册公司。

　　有此优势，商用住宅成为时下不少经济实力薄弱的购房者的安身之所。

　　2010年9月二次调控后至年底，北京住宅成交量比2009年同期大跌接近三成，但是商业住宅成交量却出现逆市上涨。

　　而春节后，中原地产联合房地产门户网站新浪乐居针对购房者的一项调查显示，有接近四成的人认为，2011年商业地产将成为众多住宅中最有投资价值的项目。

　　二次调控后京城商品房成交对比

　　商品房 2009年 2010年 同比涨跌幅

　　9.29-12.31 9.29-12.31

　　住宅总成交 50524套 36064套 -28.6%

　　商业总成交 4650套 4893套 5.2%

　　数据来源：北京市房地产交易管理网

　　原因

　　商业地产未受限制

　　“国八条”新政规定，本地户口禁止购买第三套住宅，外地户口禁止购买第二套住宅，但是这些限购措施都是针对70年产权的普通住宅，商业地产并不在其中。

　　此外，“国八条”还规定，二套房首付从原来的50%提高到60%，相比之下商业地产的购买门槛显然更低。据记者了解，商业地产首付一直都是50%，此次“国八条”之后也不例外。

　　由此可见，购买普通住宅较为困难，而购买商业地产显然更加简单，就连公积金贷款也不将商业地产列为审核标准。也就是说，无论是从银行贷款，还是使用公积金贷款，商业地产都不是其考察二套房或三套房的对象。

　　租售比

　　商业地产回报率高

　　据记者了解，除了不受宏观调控政策控制之外，商业地产的回报率也相对较高，相比目前北京住宅租售比已经达到1：500以上，商业地产的出租回报率在1：300左右。

　　中原地产认为，2009年以来的资产暴涨潮中，北京的商业地产价格所受的影响较小。其中，在朝阳门等二环内热点区域的部分写字楼价格仅相当于通州的住宅价格，使得商业地产价格基本不存在泡沫，成为了最近部分投资者的首选。

　　●提醒

　　只适合过渡期居住

　　虽然商业地产首付一直是五成，但是贷款利率则是基准利率的1.1倍，比普通住宅要高。其次，商业住宅产权年限比较小，如果遇到拆迁，补偿也比普通住宅少。此外，商业地产仅适合处于过渡时期的置业者居住，因为其商业用水，用电，费用较高，不少住宅中也没有煤气。

　　而既然是商业地产，那么投资客比较多，不少人已经将房子租给中小型公司办公，所以居住环境相比普通住宅要混杂一些。综上所述，中原地产三级市场研究总监张大伟表示，如果自住，商业地产项目比较适合经济实力相对薄弱的年轻人买来过渡之用，所以购房者要根据自身情况谨慎选择。

　　本版文/记者 张媛