上海房价或将告别坚挺 购房需求有望走弱

　　据上海二手房指数办公室刚刚公布的数据显示，2011年1月，上海二手房价格指数为2575点，较上月上升9点，环比上涨0.34%，涨幅扩大仅为0.01个百分点。沪上二手房市场显得扑朔迷离。

　　一是分段行情明显，楼市隐现拐点。2011年1月整个二手房市场走出分段式行情：前26天，延续去年末翘尾行情，房产税试点落地、交易税费和房贷政策收紧以及新年再度加息的传闻风声鹤唳，恐慌心态弥漫，致使刚需客和改善客火线入市，从而带动成交量攀升；而至1月26日、27日，“新国8条”出台实施更严的“限购令”，宣布房产税上海28日起试点，市场成交量随即出现大跳水，走暖行情戛然而止，观望气氛重现。

　　二是市中心大户型领涨。经统计，9个传统市区今年1月平均上涨0.36%，涨幅相比去年12月扩大0.1个百分点。5个市中心区及浦东内环部分1月平均上涨0.48%，涨幅相比上月扩大0.21个百分点。自去年的“限购令”政策出台后，不少购房者索性弃小买大，一步到位。加上传闻中的的沪版房产税试点将针对超过人均面积的增量住房征收，导致大户型房源一度受到市场追捧，尤其体现在高总价的市中心高端住宅。因市中心一手房供应常年稀缺，二手房市场中持有大户型的业主对后市信心十足，优质房源惜售现象普遍，市场供不应求，部分房源甚至出现“跳价”现象。市中心涨幅最大的为徐汇区，1月上涨0.62%；其次为静安区，上涨0.54%；黄浦、长宁、卢湾分别上涨0.49%、0.41%和0.35%。

　　新兴中心城区1月平均上涨0.32%，涨幅相比去年12月缩小0.09个百分点。由于青浦、松江、闵行、嘉定等靠近传统市区区域，前几年一手别墅供应量大，配套日趋完善，目前二手别墅成交活跃，进而继续拉高区域成交均价。上涨表现较为显著的是松江和嘉定区，1月分别上涨0.56%和0.44%。而一年半前被各大品牌开发商高价竞得的土地，如华润、招行、万科等集中在松江、嘉定摘得的“地王”项目将于今年陆续上市，随着这批高品质一手房入市，极有可能带动区域二手房价再次水涨船高。

　　非新兴中心城区1月平均上涨0.34%，涨幅相比去年12月份缩小0.25个百分点。其中奉贤上涨0.35%，金山上涨0.33%。

　　三是涨跌幅扩大引震荡。经统计，今年1月全市100个控制点的72个重点监控板块中，上涨62个，下跌10个。

　　1月上涨板块平均上涨0.46%，涨幅比上月扩大0.05个百分点。61个上涨板块中仅3个涨幅超过1%，分别为浦东三林上涨1.01%、徐汇龙华上涨1.21%、闵行龙柏上涨1.22%。1月医改“就近原则”方案出台后，部分三甲医院周边的市中心区域房价出现微幅波动，如徐汇田林、卢湾打浦桥板块1月分别上涨0.68%和0.42%。中旬，保利地产以楼板价1.3445万元/平方米在宝山大场镇拿下今年新地王，溢价率高达156%，加上板块规划向好，二手房随即跟风涨价，宝山大华板块1月上涨0.21%。普陀真如板块则在多条轨道交通通车预期下，业主惜售导致二手房挂牌量下降，成交价格更趋坚挺。1月，真如板块环比上涨0.46%。

　　下跌板块1月平均下跌0.41%，跌幅比上月扩大0.05个百分点。其中，虹口区有3个板块下跌，分别为凉城、曲阳和四平板块，下跌幅度为0.43%、

　　0.37%和0.37%。近来虹口多个新盘集中推出并促销，而二手房市场中房龄未满5年的次新房税费成本高，弱化了二手房价优势，使得部分人群分流至一手房市场，二手房成交明显下滑。其他下跌板块普陀石泉宜川、桃浦和闸北天目路传统自住区域，1月分别下跌0.4%、0.78%和0.16%。

　　上海二手房指数办公室认为，本轮调控将“限购”、“首付”和税费力度再次加码，未来购房需求势必减弱，供求失衡将改变，成交量的变化将直接影响到未来房价走势，或将告别坚挺。尽管通胀压力不减，市场对新政的消化期将比以往更长。