链家地产林倩：京十五条精准打击外地炒房

　　新浪财经讯 2月16日下午消息，北京市建委今日召集八家房企召开北京市关于宏观调控座谈会，会议中宣布了以“国八条”为精神在北京落地的“京十五条”房地产宏观调控政策。“链家地产”副总裁林倩认为，“京十五条”适时提高外地人购房门槛，对于外地人过度消费恐慌购房起到了急刹车作用。

　　今日的“京十五条”的焦点内容为：再次提高外地人购房门槛：今后外地人购房需提供五年(含)以上纳税证明。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，2008年市场低迷期外地人购房占比仅为26% ，而到了2009年市场回暖，这一比例已急剧上升到38%，2010年在“京十二条”规定外地人购房需提供一年以上纳税或社保证明的情况下，外地人购房占比又降至34%左右。

　　“链家地产”副总裁林倩认为，市场不好时的外地购房往往以刚性为主，回暖后投资及过度消费型外地人进入越来越多，这也说明当前市场的火热，与非刚性需求外地人介入交易市场过多有关，适时提高外地人购房门槛，对于外地人过度消费恐慌购房起到了急刹车作用。

　　改善性需求得到适当保护

　　北京市贯彻新国八条细则出台，其中关于限购将以“只认房”为标准，即按名下持有房产判定，即将原有的房产出售后成为无房户(外地)或拥有1套以下(本地)，均可以再购房。

　　林倩认为，这样，不仅保护了以升级置业为目的购房的改善性需求，换房所产生的新增有效房源，也缓解了市场的供求不平衡。同时投机需求手中“余粮”少再次介入新增交易的机会也大大降低。京版“限购”以“认房”为标准显得更加合理。避免了一刀切情况的发生。一方面进一步抑制了投机性需求的进入，另一方面也适当的保护了以换房为目的改善性需求。

　　抑制中高档商品房供应

　　北京市此次关于新国八条细则中也提到了抑制中高档商品房的供应。从去年一次调控开始，高档商品房入市审批开始从严。不过去年10月份后有所放宽。据“链家地产”市场研究部统计，2010年5月份~10月份，北京市新开期房均价3万以上项目一共有33个。而2010年11月到目前新开期房有19个。其中11、12月就有16个项目入市。1、2月份3万以上项目占到开盘总数的60%。

　　林倩认为，此次细则出台后，中高档商品房审批将会从严，对于不合理定价也不会允许入市。这样一方面会影响中高档房的供应逐渐趋紧，从而导致成交占比减少，拉低整体成交均价。同时，另一发面也规范了开发商定价，部分项目可能会调低价入市。

　　此外细则中还提到关于开发商定价及成本差异过大将追责。林倩认为，问责有助于规范开发商定价，不过此政策执行起来难度比较大。

　　林倩认为，“京十五条”可谓空前严厉，细则落实后，会对北京市房地产市场整体的成交量产生一定影响，具体反映到网签量上，2月底日均成交将很难超过500套，3月份作为传统成交旺季也将会跌破万套。

　　关于北京市调控目标，林倩认为，虽然北京市政府到目前为止还没有对外公布调控目标，但从政策细则来看，京版“国八条”与其他城市相比是最严厉的。而北京市作为调控的重点城市，调控目标也会处于相对更高的层次。而贷款的相应配套政策，预计也很有可能在近日出台。