中原地产：投资需求将归零且全年成交量将下调5成

　　新浪财经讯 2月16日下午消息，北京市建委今日召集八家房企召开北京市关于宏观调控座谈会，会议中宣布了以“国八条”为精神在北京落地的“京十五条”房地产宏观调控政策。北京中原地产认为，第三轮调控后的市场将出现质的变化，投资需求在北京市场将归零，从市场表现看，2011年楼市商品房、二手房成交量可能下调5成。

　　商品房、二手房成交量可能下调5成

　　相比之前的两轮调控政策都是增加投资需求的成本，逐步抑制投资需求，第三类调控的北京落地细则严格限购政策。升级版的限购、政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面且一次性出台的系列有力政策，再叠加最近执行的信贷收紧、利率上调政策，量变到质变的效应将非常明显。

　　根据北京中原地产的数据，2010年住宅类土地大部分将在2011年上市，82块总供应建筑面积为14509761平米，除去其中必要的配套等面积，大约能够提供住宅10万套左右。因为偏郊区化及限购的影响，预计2011年商品房成交量可能在8万套左右。

　　而二手房则预计在2011年受到限购的影响，3成左右购房者不再符合购房条件，预计成交量在10万套左右。

　　北京中原地产认为，从市场的直接表现看，北京市场的下降可能性达到90%。北京中原地产预测2011年北京商品房、二手房的成交量可能下调5成；而从中长期影响来看，在第三轮调控作用下：北京房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调，

　　同时，购房者出现明显的观望，市场很可能出现比2010年4月以后更萧条的现象，但是因为目前货币供应量依然比较高，另外保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现，所以实际对价格的抑制作用依然需要看政策的持续力度。

　　投资需求在北京市场将归零

　　北京版限购令出台后，楼市将回归居住本质，北京市场的投资需求将归零。北京中原地产认为，本地限三外地限二，已经抑制市场过百万家庭的可能购房需求，更是相比国家版一年的纳税证明严格至5年，而这一要求将使得投资需求在北京市场将归零。

　　与之前两轮调控不一样的是，2011年继续落实调控措施，利用限购等政策获得增加供应的时间，对投资投机需求继续实施减法；同时，调控政策表示将增加住房有效供给，且保持土地供应平稳。

　　而相比之前的其他政策，在第七条中明确规定自本意见发布次日执行，即政策将从17日开始全面执行，因此末班车影响明显趋弱。

　　北京中原地产指出，在加减法的配合下，2011年的调控力度前所未有，可以预见未来土地、税收、市场监管、金融、融资渠道等多种角度还将有不断的紧缩政策出炉，政策的威慑力明显还将加强。

　　15%以上的外地年轻人需求将被明显抑制

　　“京十五条”规定外地户籍5年以上才能购房，北京中原地产认为，这一政策相比之前的全国版细则严厉数倍，将使得外地户籍购房者最少需要到27岁以后(22-23岁毕业)，而如果是硕士等学历，很可能需要最少30岁以后。

　　北京中原地产指出，这一政策将明显影响刚需的组成，缓解市场需求压力，并将明显抑制市场上15%以上的外地年轻人需求。

　　房价借助地价上涨将被有效遏制

　　“京十五条”规定，杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。北京中原地产分析表示，抑制土地价格将有效地遏制房价借助地价上涨。

　　“本条严格要求土地楼面价不得上涨，一定程度上也是要求房价不得再上涨。举例来说，以2010年北京土地市场的热点来说：房山长阳，目前区域内土地最高楼面单价出现在2010年12月14日的8331元，按照这一新规定以后区域内土地将不得超过这一价格。”北京中原称。(徐雯 发自杭州)