李一戈：2011年房价非跌不可

　　房价必跌 上海先跌

　　李一戈

　　年初，不断有人问我，房地产调控今年会有效果么？去年号称是“史上最严厉”的调控，结果房价还是上涨。本来我还有点犹豫，但1月26日“新国八条”一出来，我就可以肯定地回答了：2011年房价非跌不可。

　　2011年房地产调控的效应，确曾让人惶惑。4月份启动的第一波调控，到了8月份似乎就失效了，成交量大幅反弹，房价也蠢蠢萌动。没办法， 9月底调控部门只好再发起一波。可是，到了11月份，成交量又上来了，价格也没得商量。这种势头一直延伸到新年1月。

　　这是市场在向决策层施压，硬生生地又“逼”出了一个“新国八条”。不过，“逼”只是开玩笑，有心的人士想必留意到了，国土资源部和住建部领导此前都暗示过，有关部门早就储备了其他调控政策。千万不要天真地以为调控部门会无计可施。

　　去年两波调控后的反弹期间，我借鉴了一个“政策叠加效应”的观点，用于观察稍长时期的调控效果。我当然不会自大到这是发明了一种规律，但我很欣慰地看到，房地产调控将产生“政策叠加效应”的观点，今年得到了更多人的同意。

　　“新国八条”是“政策叠加效应”的强力助推剂。8条内容里最具杀伤力的，不是二套房首付提高到6成，而是限购令的全面升级。不仅限购范围可能会扩大到数十个城市，更重要的是，有两套房的本地居民、有一套房的外地居民，统统禁止再买。这已不再是限购令，而是禁购令。你不是有钱么，有钱也不卖给你，全款也不卖给你，让你坐在一堆银行卡上憋死——不想憋死的，就去买黄金、买股票，或者苹果、绿豆。

　　过往5年，推动房价上涨的主要因素之一，就是收入差距背景下的高收入家庭对房子的热爱。简单地说，高收入家庭推高了房价，越买越涨，越涨他们的财富(资产)越多。而已拥有两套商品房，还能买得起第三套商品房的家庭，在当地应该算是较高收入或高收入吧。

　　现在，已有两套房的，不准再买，意味着将一大批高收入家庭(我不敢说是所有高收入家庭)，暂时阻挡在商品房市场之外。因为，如你所知，这些高收入家庭，绝大部分已购买了两套以上住房。

　　推动房价上涨的高收入家庭的住房需求，被举手拦截，剩下的，支撑房地产市场的，就是首次置业需求和部分改善性需求。但连这些需求银行也不放过，要各砍一刀。

　　对首次置业需求，不仅90平方米以上的首付提高至三成，而且利率优惠也一缩再缩，最后干脆不给优惠。改善性需求，提高首付和利率，大部分居民忍气吞声地接受了，如今，银行还要打存量二套房的主意。这就太过分了。过去多年，房奴们为银行的利润作出了巨大贡献，现在货币政策紧缩，还要房奴买单，有点不讲理了吧？

　　综上所说，几方面的住房需求，或者被堵截，或者被限制，银行信贷和资本市场再融资的水龙头也被拧到最细，地产商的资金源就非常有限了。至多再撑两个季度，到下半年，一批中小地产商就将被迫打折、降价，其他地产商将跟进。他们坚决不降价？等着吧，还会有新的政策使出来，直到他们滴血。

　　我为什么说上海会先降价？理由很简单，因为上海开征房产税。上海楼市的投机投资份额要远高于重庆，所以上海降价要先于重庆。别小看了这0.4%-0.6%的税率，它对购房者心理预期的影响，要远远大于每年交的几千元房产税。结果是购房需求再被抑制一层。

　　有朋友说，限购令有什么了不起，拥有两套房的居民就敢去买期房，因为期房一般要一年以上才交房，那时限购令已经取消了。地产商也这么鼓动消费者。窃以为，房地产部门不会没想到这一点以至于束手无策吧。