东边不亮西边亮 房企融资花样多

　　证券时报记者 杨丽花

　　面对着银行、证券市场对房企融资的持续收紧，2011年房地产企业融资状况如何？一位中型房地产企业总经理告诉记者，“东边不亮西边亮，新的房企融资模式正在集中爆发和快速蔓延。”

　　该企业总经理表示，一方面，不论信用状况多么优越，今年房企都很难从银行贷款，但是转而又说，“今年我们还是打算借用银行的钱来投资开发房地产，向银行‘曲线贷款’。”

　　“曲线借贷”如今在房地产行业已不是新鲜事。曲线贷款最常用的手法是物色另一个非地产行业企业，然后由房地产企业为非地产企业提供担保，向银行贷款；而所取得的贷款，再转借给房地产企业，由房地产企业支配使用。同时，他又表示，“曲线借贷”可能会涉及到资金的违规使用，但是对金融系统以及房地产企业来讲，风险不大，因此房企都乐于采用这种方式。

　　向银行曲线贷款，必须处理好与银行的关系，但是民间中介公司，却向所有的房企敞开大门。现在全国各地不仅是在一线城市，二线城市，甚至三线城市，担保公司、借贷公司，以及经纪公司都很发达。据说，一个中等城市，这类公司多则上千家，少则数百家。

　　另一家地产公司负责人说，“想借钱很方便，几乎每天报纸上这类中介公司都有密密麻麻的一整版广告，随便找几家就行，当然利率肯定是要比银行高多了。”

　　虽然这类中介公司规模并不大，一般只能提供一至两个亿资金，但是这类公司数量众多，而且开发商多数信誉好，有抵押物，因此开发商可以找到多家担保公司同时贷款。“假如一个中介公司提供两亿，十家公司就有二十亿，解一时之急足够了。”

　　据了解，中介公司对向房企发放贷款比较放心，相比借款给其他的行业或者公司风险更小。表面上看，这是一个“很不错”的融资渠道，但一旦风险爆发，其连锁反应不可小视。

　　实际运作中，向房企发放贷款的资金并非自有资金，有相当部分是吸收当地居民的存款。这类中介公司，通过高于银行存款利率的方式向民间吸引存款，又以高于银行贷款利率的方式向企业发放贷款，赚取利差。一旦企业无法偿付贷款，那风险就会爆发。

　　合作开发也是一种融资方式，某房地产代理公司总经理更青睐这种方式。“地产公司有地缺钱的时候，可以找一家企业合作开发。现在土地是稀缺资源，找合作方并不困难。”

　　合作开发的合作对象不仅有建筑商、其他的地产公司、一般性经营企业，甚至也包括富有的个人。“其中，与建筑商的合作最为简单，由地产公司出建筑用地，建筑商垫付建筑成本，然后再联系一家专业的房地产销售公司。”

　　此外，并购也越来越普遍，有一些小的开发企业面临着资金困难，甚至连在建工程都难以维系时，资金充实的开发商就会选择趁机买入。在某些二线城市，甚至有地产商放缓了自己的项目开发速度，全力“围剿”本地区难以维系的地产项目和地产企业。