时评：京版国八条易衍生身份套利

　　刘晓忠

　　近日，北京落实 “新国八条”的细则正式亮相。这一用15条内容包裹的京版细则，把当前楼市调控之严厉由“猛烈”演绎成“极致”。

　　京版细则规定，本市户籍家庭、连续5年(含)以上在本市缴纳社保和个税的非本市家庭，只能限购1套新建商品房或二手房，不符合者暂停向其售房。然而，把购房资格用各种标准的身份匡定，意味着身份具有了市场稀缺性和交易价值，那么不符合交易身份人必须利用别人的身份(例如假结婚)，以支付一定交易费用借用其身份，变相参与房市交易。

　　也就是说，限购令为北京房价进行了政策溢价赋值。限购令向市场传递的不仅是交易管制，还有北京住房稀缺性信号。有套利空间就难以避免套利交易，从而加大管理层贯彻行政成本，毕竟管制越严套利行为越隐蔽，行政成本也就越高。近年来，存在诸多交易和价格管制的如铁矿石等领域，无不演绎着类似的套利交易风险。

　　当前京版细则隐现而出的限价功能，如实行差别化土地增值税预征率，对定价过高、预计增值额过大的开发项目提高土地增值税预征率。然而，究竟如何匡定定价过高，预计增值额过大，显然没有确切答案。如北京房协副秘书长陈志表示，房价高低主要依靠社会上的一般认知和大多数购房人的实际购买能力。然而，何为社会一般认知标准和大多数购房人实际购买能力？如即便月收入1万的居民也不一定具有实际购买力，因为要考虑高收入者是否具有实际购买力还需看其实际消费支出和自身对房贷周期等诸多因素。同时，如何确定开发商成本，也非容易之事。毕竟，开发项目成本是一个复杂的系统，不仅包含土地、建安成本，还包括灰色成本、管理成本、财务成本等。显然，这些是无法用一个标准化模式测算的。鉴于此，限价令或将在实际执行中由于众口难调而不可行。

　　至于京版细则加大对保障房的开发，如计划在今年新建、改建、购买，长期租赁20万套，租赁补贴2万户，竣工保障房10万套。我们认为，即便北京政府重力推进保障房建设，那么究竟以公共廉租房为主，还是经适房和双限房等为主，不同的保障房体系存在着不同的博弈格局和激励相容机制。如针对不同收入群体的出售性保障房，最大的保障特征就是价格优势，这无疑是在市场形成了政策性房价与市场房价的条块分割——经适房价要低于双限房，而双限房价要低于商品房，而由此形成的级差房价，无疑将在实际中产生套利空间。显然，要有效杜绝这种套利交易并不可能，缓解这种套利交易将需较高的行政执行成本，从而使管理层在实际执行中难以为继。

　　当前促进房市健康发展，管理层更需要着力的是房市的制度性规范，清除妨碍房市交易的各种制度性障碍。同时，促使货币政策中性回归。毕竟，当前过剩货币流动性、储蓄负利率，以及金融系统与各类企业倾向于把资源更多地向房市配置，最终导致房市成为了吸附中国过剩货币流动性的主要土壤，造成了目前的“顽疾”。