叶檀：捂房惜售非良策 楼市将去泡沫化

　　摘要：据媒体报道，深圳二手房市场成交量下降，1月份全市二手房成交10831套，环比小幅下降2.18%，成交面积99.06万平方米，环比小幅回落3.06%。据中原地产的数据，2月7日到11日二手房成交657套，成交面积5.57万平方米，二手房成交量相比春节前一周下降了77.18%。

　　在市场转型初期，总有一些投资者不愿意相信房价下跌。

　　据媒体报道，深圳二手房市场成交量下降，1月份全市二手房成交10831套，环比小幅下降2.18%，成交面积99.06万平方米，环比小幅回落3.06%。据中原地产的数据，2月7日到11日二手房成交657套，成交面积5.57万平方米，二手房成交量相比春节前一周下降了77.18%。

　　与其他城市需求不足导致成交量下滑不同，媒体报道深圳成交量下降的部分原因是捂房惜售。业主捂房惜售，将发现自己错过最佳出货时机，他们以为房地产价格将在高峰上永久停留，总有一天会意识到房地产也会跌入地狱，从长期来看价格会处于均衡。

　　房地产新政出台后，出现了悖反的市场现象，这导致房地产市场行为分裂：京沪等地提高外地人购房门槛，在深圳的非本地户籍人士急于购房，大批刚性需求被释放；沪版房产税不收存量收增量的做法，导致一些投资客抢在深圳房产税出台之前购房；也有投资客担心，深圳房地产细则不日出台，无法再买房投资。真正的捂房底气来自于房价上升，二手房价格依然坚挺。

　　与二手房坚挺不同，新房价格下降，拥有高端物业者出货较为活跃，一些风险意识高的投资客这两年陆续退出市场。目前深圳处于房价下降通道的前夜。

　　就大环境而言，目前正处于全球产业转移升级的过程中，以代工为主的珠三角、长三角将经历一轮痛苦的转型过程。当越来越多的人回到二三线城市、回到中西部，就意味着一线城市的刚性需求将下降。市场也正是如此，从中原地产的数据可知，2010年中国房地产市场的销售热点是在条件较好、经济发展较快的二线城市。其次，投资成本提高，银行提高了二套房的首付比例与利率，严格了营业税的征收。在“国八条”出台后，2月14日，深圳发出通告，明确了个人住房转让营业税的适用范围和有关认定标准。房价下降而成本提升，投资收益空间越来越小。

　　世界上任何地区商品房价格上涨遵循两种模式：一种是实体经济兴旺推动房价上升，这是所谓的良性泡沫；另一种是货币泡沫催生的房地产泡沫，是谓恶性泡沫。

　　二战以后美国经济迅速回暖，加上军人复员婴儿潮涌现，导致房价在上世纪五六十年代上升，这是实体经济向好的必然结果；而在互联网泡沫破灭后，美国以低息货币、降低房贷条件、房贷证券化让每个美国人都能圆住房梦，结果是催生了史无前例的房地产泡沫，一个地广人不多的国家在全国范围内兴起房地产热潮。任何泡沫的结果必然是崩溃，无论泡沫持续时间多长，在美国大约持续了七八年的时间。

　　中国不可能游离于规律之外，一二线城市的房价大幅上升既是实体经济发展的结果，也是货币泡沫催生的结果。政府目前着手撤去房地产市场的货币杠杆，同时中国的经济开始痛苦转型，制造业转向中西部，东部地区向品牌、创新、节能的方向迈进，这绝不是喊两句口号就能成功的，预期中国东部地区转型为全球中高端制造中心、金融与服务中心还需要几十年的时间。

　　难道一线城市房价就不可能上升了吗？在下一轮周期，确实如此。等到一线城市的市场程度与香港、日本接轨了，房价才可能与香港、日本接轨，现在还早得很。□叶檀