商寅泉：国八条京十五条调控效果与民意预测

　　文/本报评论员 商寅泉

　　刚进兔年门槛，房地产调控先是“国八条”，后是“京十五条”接连出台。“京十五条”是北京出台落实“国八条”的细则。中央政府与地方政府唱合调控楼市。

　　细读“京十五条”，其中比“国八条”更具体给力的招数是限制外地人。要购房须提供在北京的五年纳税证明，这样做的目的有两个，一是让楼房更不好卖，迫使房价下降；二是帮助常住北京的人口（包括北京的原住民）有能力买房。

　　为什么刚进兔年就出此狠招？分析起来，原因并不复杂。自2010年1月27日中央政府领导人在新华网承诺“一定要让房价保持在合理水平”，到现在过去了一年有余，其间调控政策密集出台但效果不佳。马上又要开“两会”了，调了一年多的房价依旧坚挺，相关负责人肯定要遭代表委员们追问。在这个背景下，“国八条”在兔年伊始就出台与“京十五条”的严格“限外”，也就可以理解了。

　　那么，是不是限购就能达到上述两个目的呢？是不是房价立刻下降相关负责人在3月初的“两会”上就能有个好处境呢？虽然目前这些都是未知数，但从历史和现实的综合考量来分析，让房价立刻下降和让常住北京的人有能力买房，这两个目的恐怕都不好迅速实现。

　　关于第一个目的，用五年纳税的限购政策让楼房更不好卖，以迫使房价下降，这很难立竿见影。目前北京已建的商品房，基本上在去年5月前都已卖掉。而在建的商品房，由于开发商在拿地时即付出了高价，建成后他不可能以零利润或负利润出售。因此，让开发商降价卖房等于让他们吐出已得的效益，这很难。究其原因是政府近几年的土地财政政策把地价抬高，当前的高房价只是水涨船高的结果。

　　关于第二个目的，帮助常住北京的人口有能力买房，以平息民怨，这也并不容易。以北京生活消费的高支出和北京市民收入相比，让北京的常住人口买北京当前如此高价的楼房，基本不可能。在房价没有明显下跌和保障房购买资格审查极为苛刻严格的前提下，买不起商品房而又不够条件申请经济适用房的处于中间阶层的北京市民和常住北京的外地人，对调控将仍持观望和等待的态度。

　　楼价高启和楼市调控现在进入了两难阶段，这比当年房价疯涨更让政府头疼。该出的招数都出了，城市化进程中又有必然存在的刚性需求，因此，下一步要有好效果真是需要大智慧。