北京商业地产高歌猛进 须防过热

　　■CUBN实习记者 邓丽娟 北京报道

　　地产新政的频出以及效应的日益凸显，商业地产似乎情不自禁地在坐收渔翁之利，焕发出蓬勃生机和令人艳羡的容光。用北京京港澳地产总经理张科的话说：“新政对于住宅市场进行的一步步体系调整，确实让一部分的资产泡沫已经逐渐挤出，资金更多地流向相邻的商业地产并形成输入效益。比如首创和万科更为坚定的投身于商业地产并加大投入比例，万达在商业地产上大比例增加项目等，这都说明中国的房地产市场正在经历一场洗礼。”

　　京城商业地产一路高歌

　　北京商业地产经过十多年的发展，已经到了一个相对成熟的阶段，大型的购物中心陆续开业，回顾2010年，北京开业的购物中心达到73万平方米，当中属于社区型的购物中心占56万平方米。

　　进入2011年，北京商业地产市场1月在售项目成交数据再次明显上升，成交总价约翻一番，成交面积已经超过去年11月的峰值数据，有相关数据统计显示，1月里单个项目累计成交价超过5000万的大宗交易连续出现。

　　写字楼出售市场成交数据回升明显，综合1月热点写字楼报价情况，在租写字楼的租金大幅上扬增加了投资者的回报预期，专家称在售价涨幅相对较小的时候出手更有利于增加投资筹码。本月热点写字楼再次出现大规模集中成交，西单大厦成交总价居首。

　　同时，预售写字楼方面的回升也较为明显。值得注意的是，由于商铺成交项目多集中于昌平、丰台等均价较低的区县，使得成交均价有所下降；也显示京城商铺投资者的关注热点正在向郊区转移。

　　京城商业地产的脉络走向

　　DTZ戴德梁行华北区商铺部负责人聂绮冰向《中国联合商报》记者表示，目前北京购物中心的开发和营运已经比较成熟，随着城市的发展和居民的消费需求，北京商业地产近年呈现出几个特点：

　　1、从市区回社区，随着社区发展渐见成熟，居住人口的数量和消费力不断提高，社区商业发展也到了新阶段，2010年已开业的购物中心，属于社区型的购物中心占百分之七十五，可见近年开发商十分重视小区型购物中心的开发。同时基于满足居民更高层次的购物需求，除了超市大卖场外，一站式的大型购物中心也落户成熟社区，购物中心的休闲娱乐业态比例增加。

　　2、从户内到户外，随着消费者对购物体验和环境的要求续渐提高，传统购物中心已没法满足消费者的需求，多元化的购物场所将陆续出现。早年在北京已经出现户内户外相结合的购物中心，例如三里屯Village，蓝色港湾等，随着他们经营成功，大型户外的奥特莱斯也陆续出现，这类型的奥特莱斯一般位于交通便利的郊区和高速公路旁边，备有充足的地面停车位，同时通过和旅游景点相结合，打造风情小镇式的休闲购物环境。

　　3、从购物到体验，花钱购物已经不是消费者逛街的唯一目的，他们追求更新的消费体验的地方，希望在购物中享受愉快的消费心情。因此，近年的购物中心增加以体验为主题的店铺，例如Apple，Kidzana，Sony Style等强调生活体验的主题店。同时，零售商在店内加设体验元素，让消费者对该产品的深入了解，从而达到促进产品销量的目的。未来，我们可以见到结合游乐场和购物的大型购物乐园也会陆续出现。

　　■专家提醒

　　商业地产操作不同于住宅地产

　　住宅地产在调控高压下已逐步从过去的狂热转为理性，越来越多的开发商已经将目光转移到商业地产，而商业地产与生俱来的“高投入、高回报、高风险和高难度”四大特征，又使得无论是开发商还是投资客在转身进入商业地产时需要更为谨慎和专业性。

　　中国社区商业工作委员会筹备委员会主任董利接受《中国联合商报》记者采访时表示：商业地产在未来的发展中，作为政府应该做到合理的城市规划，控制不必要的商业项目建设；作为开发商来说，应该理性开发，在准备开发之前进行严格的选址，以及从定位、招生、运营等整个流程都需要配备专业运营人才或专业机构的介入，万不能像开发住宅项目一样运作商业项目；作为个人投资者来说，不能盲目的追求“一铺养三代”，应该反复比较，选择品牌性和更具投资潜力的商业物业。