警惕房地产信托高收益背后的高风险

　　作者：冯婷婷

　　兔年央行的第一次加息把一年期定期存款利率推上了3%，但相较于CPI，负利率的现实无法回避。在统计局调整了CPI构成权重后，2011年1月份的 CPI勉强低于5%的恶性通胀水平，但仍处于4.9%的高位，在通胀预期下，投资者们纷纷寻找高收益投资机会避免资产的加速贬值。在众多的投资品种中，信托产品以其高企的年预期收益率被越来越多的目光所吸引，逐渐成为许多人尤其是高资产人士在通胀背景下投资选择。

　　信托产品吸引投资人的主要原因在于预期收益率较高，目前国内发行的信托产品，1年期以内的年收益率基本上在7%~8%以上，2年期以上的收益率大多超过8%~9%，而3年期以上的收益率高达9%~10%以上，与同期限的银行存款利率相比，无疑有着巨大的吸引力。

　　根据信托合同的规定，一般的信托计划，300万以下的投资者人数最多不超过50人，因此，大多数的信托产品面向的是高净值人士，以各家银行的私人银行级别或者钻石级别的高端客户为主。

　　这些信托产品中，与房地产相关的融资信托占相当的比重。日前北京推出了更为严厉的楼市调控政策，对房地产行业产生广泛的影响，调控政策的收紧、银行信贷的收缩、开发商资金链的紧张，这些都将推动房地产信托产品发行量的增加和收益率的提升，而投资人除了考虑信托产品的收益率之外，更要考虑信托产品的风险。

　　房地产类信托产品收益率与开发商的规模、实力密切相关。一般来说，大的房地产企业开发的项目整体开发质量、楼盘位置、销售状况更加优良，附加的信托抵押和担保条件更加稳健，进而议价能力较强，在发行信托产品时，能有效降低信托融资成本。而规模小实力弱的开发商，其自身的风险较大，融资的难度大，在发行信托产品时，往往必须付出高昂的成本，才能吸引投资人，如果仅仅关注收益率，有可能陷入逆向选择的陷阱。

　　投资人从信托合同中看到的信托收益率，并不是融资方的真正成本，比如一款一年期8.05%的信托产品，开发商实际支付的融资成本可能高达13%~15%以上，其中包含信托公司1%~2%的信托费，以及代销银行1%~2%的代销费用，此外还有托管费等。

　　在加息环境下，发行信托产品基本上都会附加“利率挂钩”条款，比如挂钩1年~3年期的贷款利率，一旦加息，信托收益率将与1年~3年期贷款利率同档次上浮，这使得开发商的综合成本进一步提高，是普通银行贷款利率的两倍甚至三倍。一旦融资方不堪重负风险暴露，不仅信托合同约定的高预期收益难以实现，甚至连信托本金都有损失的风险。

　　因为信任所以托付，作为金融市场重要的理财渠道和投资产品，毋庸置疑，信托将在人们的投资组合中扮演越来越重要的角色，投资者在将目光紧盯信托产品的预期收益时，切莫忽视对风险的综合考量。　（作者单位：招商银行）