房地产调控政策逐级加码 住房按揭贷款增速回落在所难免

　　周萃

　　由于在供需两端都受到一定抑制，2011年个人住房贷款或将延续回落趋势。个人住房贷款不仅在“量”上可能出现回落，“质”上也可能出现效益滑坡。由于央行对中长期存贷款利率采取不对称方式上调，利差缩小导致贷款收益降低。

　　记者周萃“国八条”遭遇加息。进入2011年以来，一系列房地产市场调控政策逐级“加码”，上海、深圳等一线城市近期还传出5大商业银行取消首套房贷款利率优惠的消息。种种迹象表明，2011年商业银行个人住房贷款业务将受到一定抑制。

　　从供求两方面来看，加息和“国八条”将导致个贷需求降低。新“国八条”将二套房首付比例调高至六成并提出更为严格的限购政策，对个人住房贷款的抑制作用直接而明显。加息则会提高按揭贷款成本，从而降低贷款需求。

　　当货币政策进入加息周期，加息带来的成本压力还会更加明显。自去年三度加息以来，5年期以上贷款利率已累计提升66个基点达到6．6％。而且由于未来继续加息的可能性极大，屡次加息叠加效应的“释放”，将对贷款人还款能力产生较大影响，导致未来个人住房贷款需求降低。

　　加息还将导致存量房地产贷款的下降。在利率上行的预期下，为避免增加额外的购房成本，提前还款的比例会增加。

　　从贷款的供给端———商业银行来看，若不能重新对个人住房按揭贷款定价,拓展该项业务的动力也将不足。

　　央行最近一次加息之后，5年期存款利率为5%，5年期以上的贷款利率为6.60%，若首套房贷款利率优惠为七五折或八折，贷款利率将分别为4.95%或5.28%。可以看出，如果个人住房贷款优惠不取消，存贷款利率将会出现倒挂，即便有所盈利，扣除银行运行成本之后也是无利可图或亏损。加之目前市场资金面比较紧张，商业银行更倾向于将有限的信贷资源投向效益最大的业务品种，这也是目前多家商业银行纷纷取消首套个人住房贷款利率优惠的主要原因。

　　事实上，自房地产调控政策出台以来，房地产贷款便呈明显回落趋势。央行此前发布的《2010年金融机构贷款投向统计讲演》显示，去年房地产贷款增速回落，房地产人民币贷款新增2.02万亿元，比上年末低10.6个百分点；其中个人购房贷款新增1.40万亿元，比上年末降低13.7个百分点。一线城市个人住房贷款增速总体放缓，北京个人住房贷款余额3476.2亿元，比上年下降13.7个百分点，上海2010年全市新增人民币个人住房贷款543.8亿元，其中下半年仅增加34.9亿元，为上半年增量的6.8％。

　　由于在供需两端都受到一定抑制，2011年个人住房贷款或将延续回落趋势。交通银行金融研究中心研究报告称，预计2011年房地产市场调控不会放松，楼市调控下个人按揭和房地产开发贷款难以快速增长。对2011年个人住房贷款的增量，农业银行战略管理部宏观研究员付兵涛做出个人判断，他认为个人住房贷款的增量将由2010年的1.4万亿元降到1万亿元以下。

　　不过，就供应端而言，商业银行开展按揭贷款业务的态度受多方面因素影响，个人住房贷款并非完全“一面倒”受到抑制，不排除在某些情况下，商业银行仍将保持拓展该项业务的热情。付兵涛认为，在首套房贷款利率优惠全面取消之后，个人住房贷款的利率差仍将是所有贷款类别中最高的品种之一，商业银行将有极大动力推动该项业务拓展。而且从商业银行分支行的角度考虑，各银行一般会在上年末制定下一年的贷款计划，由于2010年住房贷款基数大，所以各银行制定的2011年贷款计划也不会少，分支行为完成任务，肯定有很强的动力去营销房贷。

　　“当然，不排除部分中小银行由于资金紧张影响贷款供给。但在我看来，即使这样，也应该将房屋贷款作为首选支持，因为住房贷款的资本占用只有一般企业贷款的一半。这样算下来，住房贷款的资本收益率绝对是所有贷款中最高的。”付兵涛分析称。

　　2011年个人住房贷款不仅在“量”上可能出现回落，“质”上也可能出现效益滑坡。由于央行对中长期存贷款利率采取不对称方式上调，即中长期的存款利率上调的幅度大于中长期贷款利率上调的幅度，从而使得存贷款之间的利差在很大程度上缩小，利差缩小导致贷款收益降低。此外，新“国八条”提高二套房贷首付比例，二套房在整个银行信贷的占比约为10%左右，二套房贷款需求受抑制，一定程度上影响商业银行总体收益。

　　由此可见，就个人住房贷款而言，不论是“量”还是“质”，2011年都是形势严峻的一年。