马光远：楼市限购政策应有配套措施

　　以北京为代表，上海、青岛、济南等城市近期都推出了自己的限购政策。这样，通过“限购”抑制不合理的需求，并通过加大保障房建设增加供应，成为本次楼市调控的主要特征。

　　从民众对限购政策的反应看，大体有两种截然不同的意见。一种认为，这种以户籍为主要依托的限购政策本质上是一种歧视。以北京的政策为例，北京户籍的人最多可以拥有两套住房，而非北京户籍且在北京连续五年缴纳社会保险或纳税者最多可以拥有一套住房。各地政策和北京大同小异，对户籍人口和非户籍人口采取了区别对待的举措。另一种意见认为，限购政策尽管是行政性措施，但能抑制投资投机和不合理需求，为楼市真正降温。

　　这两种意见，代表了目前对限购政策最典型的看法。就歧视而言，的确，民众对划分户籍人口和非户籍人口的诟病由来已久。这种歧视是一种体制性问题，和户籍制度的存在有紧密的关系，但并不是个新问题。站在楼市调控的角度来看，在当前住房供求失衡、地少人多这一基本国情之下，住房的首要属性应是满足民众的基本居住需求，而不是成为和股票一样的投资品。土地资源有限决定了住房的供应也不是无限的，在住房供应有限的情况下，一个人占有太多住房肯定会挤压别人的居住权。就此而言，对居民购房进行限制具有现实的合理性。通过限购，避免有限的住房过度集中在少数人手里空置或成为牟利工具，这应成为维护中国社会稳定的基本公共政策之一。

　　限购的本质是抑制投资投机，并不会制造新的短缺，并且通过制止房子过度集中在少数人手里而能客观上增加住房供应，从而有利于房价回归。因此，限购在中国特殊的国情下具有合理性，这是毫无疑问的。

　　但也必须承认，目前的限购政策以户籍为主要依托，对外地户籍者的确具有政策上的歧视味道。我们支持让房价回归的努力，支持通过政策让住房回归居住属性，支持一个不在北京工作和生活的人不应在北京拥有住房，其基本前提是住房供应有限，只能优先供应给那些有基本居住需求的人，而不是仅在北京度几天假或其他不是将住房用于满足基本居住需求的人。但在北京工作或者生活的人，的确不应再被划分成三六九等。我们不明白，为什么已经在北京连续五年缴纳社保的人，还不能享受北京户籍人口的待遇。特别是在户籍制度逐渐松动的背景下，出台具有明显歧视味道的公共政策，对民众的刺痛是可想而知的。

　　对限购政策的质疑声中还包含有民众对于房价的另一层思考。比如，很多民众认为，高房价的根源在于土地财政和目前政府垄断的土地供应制度，政府不在房地产市场的大蛋糕中让利，以身垂范，而采用限购这种让民众承担调控成本的手段，根本上是本末倒置。这种思考显然有其合理性，但这并不意味着限购就是错的。土地供应和土地财政问题要解决，但需要时间，而限购是要给高烧的楼市暂时降温。这种临时性举措固然是无奈之举，但其作用不应一概否定。

　　也应看到，限购政策在抑制不合理需求的同时，其负面效应不容低估。一是政策的短期性。我们不能确定限购政策执行的时间，但一种行政性措施不应成为长期政策。一旦政策到期，民众担心房价将会报复性反弹，而这是几乎个大概率事件。二是限购本身意味着出租房源减少，最近各地房租上涨就是一个明显的市场反应。民众担心，限购不仅解决不了买房问题，反而会引发租不到房的问题。

　　笔者认为，中国房地产政策多年来的最大弊病就是缺乏系统设计，政策漏洞百出，往往在解决一个问题的同时，制造出另一个更大的问题。

　　要让限购政策发挥效应，一是要取消歧视性的规定，不以户籍人口而以是否常住人口作为区别的主要依据。二是限购政策必须有一个相对长的时限，笔者建议将该政策的时效规定为最少三年。三是针对因限购而引发的出租房源短缺，政府应在大力推动公租房建设的同时，通过财税等手段，鼓励有房源者出租房屋，同时对以出租为目的的买房者不进行限购。这样既可以抑制住房需求，也可以避免出租房源短缺。

　　马光远(作者系经济学博士)