沈洪溥：多管齐下解决房租过快上涨

　　早报特约评论员 沈洪溥 (作者系经济学博士)

　　近期，国内住房租赁市场明显呈现出涨幅过快的势头。国家统计局公布的1月CPI数据中，全国范围内住房租金上涨高达7.1%，大城市涨幅更显著快于平均数。有人将房租快速上涨归因于系列调控政策，认为群租禁令、外地限购等措施是直接推手，并就此得出调控罪大恶极的结论。这显然是错误的。

　　必须看到，群租禁令是规范市场秩序的必要手段，外地限购也未根本改变租赁市场短期供求关系。因此，即便取消调控政策，也未必能使房租立即回落到昔日水准。综合来看，近期房租快速上涨仍视作住房市场结构性矛盾的反映。这需要针对市场短期矛盾和中长期痼疾，利用多种手段加以解决。

　　房租本身是供求关系的反映，快速上涨是局部区域、短期内市场供不应求的结果。春节前后的租金快速上涨，不能忽视时间因素的助推效应：一方面，春节假期结束以后，外地务工人员集中返回工作地，自然而然地形成租赁需求集中释放；另一方面，由于近来通胀预期较强，过去几年的房屋租金涨幅也显著低于住宅价格涨幅，租赁房源提供者也希望借合同重新签订的机会，试探性提高租金价格。上述两方面因素共同造成了住房租金快速上升的情况。

　　当然，在供求因素之外，由于部分地区二手房交易市场受到政策打压，成交极为清淡，也有少数房地产中介从业人员利用租房市场信息不对称的特点，人为地操纵热点地段租金价格快速上涨，恶意制造市场恐慌气氛，直接导致住房租赁市场的动荡结果。

　　当前，如果对住房租金快速上涨的问题处理不及时，到6-7月毕业生就业时节，结果将更难预料。因此，需要将之作为社会管理的重要问题对待。

　　一是要重点打击不法中介恶意垄断租赁信息、哄抬租赁价格的行为。随着系列调控政策的落实，我国房地产中介行业盲目发展、无序竞争的现实暴露得更加充分，房地产中介行业已经成为“产能”严重过剩的典型行业。经验表明，无论泛滥的群租行为也好，居间吃差价的行为也罢，乃至参与新房市场炒作“楼花”、哄抬价格的交易活动等，我国房地产市场的乱象几乎都和房地产中介行业不规范的经营行为相关。为避免被市场快速淘汰的命运，部分中介门店正将房屋租赁业务当作“救命稻草”。有关部门应考虑对不法中介的违规行为重点打击，同时鼓励具备公信力的网络平台发育，共同简化中间环节和降低居间成本。

　　二是考虑通过更严厉的调控措施压低住宅售价。近年来我国住宅买卖交易价格涨幅巨大且居高不下，使租售比处于严重不合理水平，抑制了相当数量的空置房进入租赁市场。拥有多套住房的业主寄望于以历史高点价格卖出持有的物业，不愿考虑将存量现房投放入租赁市场，投机需求无法向投资转化。对此，降低税费乃至鼓励大户型合租的政策难以产生实际效果。可考虑通过进一步的调控措施，推动住宅二级市场价格快速回落，令租售比尽快回到合理水位，“迫使”部分存量房转化为租赁市场供给。

　　最为重要的，是尽快放开有条件的单位自建房市场，扩大公租房供给管道。过去，廉租房制度主要针对本地户籍居民，而公租房则主要用于解决“夹心层”需求，这两类政府主导的保障房建设周期长、见效慢、机制不透明，难以有效对接民众住房需求。近十多年来，所谓“房改”最大的弊端，就是将有条件的企事业单位赶出了住宅建设市场，致使开发企业依托资质形成区域垄断。如今，我国房地产市场集中度低、发展不平衡、结构不合理、运作不透明的问题日益突出，市场乱象频频，供给主体过少是痼疾所在。因此，应考虑恢复单位自建房功能，大力倡导和鼓励有条件的企事业单位通过购买、合资建设等途径，向本单位职工以租售等方式提供价格合理的住房。只有扩大有效供给，才能满足需求，价格才能回落。

　　过去几年，自上而下的政府部门总围绕购买需求，尝试通过多种手段操作调控政策，其成效不彰已成共识。而今租房市场调控的必要性和紧迫性日益突出，以此为突破口，多管齐下、综合治理的思路应受到足够重视。