寻找楼市洼地 外资转战二三线城市

　　证券时报记者 孙玉

　　“项目在哪里？”这几乎是近些天来房地产企业之间相互招呼的用语。

　　上海一家房地产企业的项目经理回答道：“去二三线城市，那里很疯狂，接点小盘、揽点私活收益很可观。”不过，一位在某三线城市做项目的房地产企业市场经理坦言，二三线城市并未“疯狂”，但是因为内外资房产企业的聚集，那里确实火爆了起来。

　　有市场人士笼统地把房地产市场一线城市的冷淡、二三线城市的火爆，归因于调控政策的出台，而这实际上只是混淆视听的说法。一家马来西亚背景的外资房地产投资基金总经理向记者指出，这其实只是正常的资金流动罢了。

　　“尽管一线城市的需求暂时被压制，但二三线城市的需求实际上并不会受到太大影响。”上述人士认为，二三线城市的房产一直处于价值“洼地”，即便没有调控政策出台，开发商将阵线转移至二三线城市也是迟早的事。

　　对于二三线城市“暖春”的到来，内地房地产开发商与外资的判断总体达成一致。“一线城市的房地产市场本来就已日趋饱和，投资二三线城市可以说是早晚的事情，一系列调控政策的出台实际只是起到了推波助澜的作用。”上海一家外资房地产企业负责人向记者表示，“这里不出调控政策的话，估计房价未来还是会持续走高。”

　　需求还在，钱也还在。因一线城市执行严格调控政策而沮丧不已的营销人员，开始转战二三线城市，穿梭于各个楼盘进行调研。他们发现，购房资金已经开始向二三线城市流动，在那些具有限购预期的城市里，当地开发商更是抢起了“时间差”：南京一个抢在细则出台前放出的楼盘，开盘当天的定单就已过半；在尚未出台限购细则的重庆，一些高端楼盘受到热烈追捧，反而是一些低端楼盘遇冷。

　　“实际上，对目前房地产市场的一些基本判断，外资企业和内资企业是基本一致的。二三线城市的项目我们一样比较看好。”沪上一家港资房地产企业老总向记者指出。目前城际高铁和京沪高铁沿线城市都已经开始进入外资的“法眼”：南京、无锡、杭州、天津、沈阳、武汉、长沙，重庆等，都逐渐出现了外资的身影。记者接触到的部分外资房地产企业表示，从去年开始，这些公司就已经下到二三线城市去寻找开发项目了。

　　易城中国某总监向证券时报记者指出，如果二三线城市出台限购，住宅项目销售量必将萎缩，商业地产虽然不受影响，但因产权期限更短、贷款更难，对租金回报率有较高的要求，所以项目的选择具有较高风险。

　　在调控政策接踵而来的背景下，外资投资中国房地产市场不受影响是不可能的。普凯基金创始人及主管合伙人姚继平向证券时报记者指出：“在目前政策接踵而至的背景下，应该说外资投资中国房地产受到了很大的影响，关键是要看地产业何时能够回到正常的开发状态。” 姚继平依然对中国房地产市场抱有憧憬。据透露，目前普凯基金正在募集总规模约4亿美元左右的房地产投资基金投资于中国楼市。