上海开征房产税后已成交75套大户型 未见缴税

　　撰文/羊城晚报记者 孙毅蕾

　　编者按

　　今年1月27日晚，上海、重庆宣布，从28日起对个人住房征收房产税。至此，纷扰多时的“房产税试点”靴子落地。至2月17日，两地房产税已经执行近3个星期。

　　被视为房地产调控“终极武器”的房产税正式实施后，效果如何？被征房产税的业主如何看待这一新事物？当地老百姓又如何理解它？羊城晚报记者分赴两地展开调查。

　　根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，开征房产税的适用税率暂定为0.6%和0.4%；上海市户籍家庭享有人均60平方米的免征额度；上海房产税的征收只“面向未来”。

　　上海房产税“既往不咎”的原则，招来了一片骂声。但是手里没房、或需要改善住房的普通老百姓很快发现，房产税不仅征不到“囤”了许多房子的投机客身上，对普通人的住房需求也几乎没有影响。上海的房产税，给人的感觉似乎更像一个象征性的符号……

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　　一个上海家庭的故事

　　不同户籍共房产，免征额怎么算

　　上海市民李清(化名)怎么也不明白，自己看了半年房子后，换个大一点的房子的愿望，却因上海开征房产税的新政，成了引发家庭矛盾的导火索。

　　凑首付时，等来房产税

　　这是一个典型的上海人家庭。李清结婚生子后，与父母一起住在一套90平方米的两室两厅房子里，房产证上写着李清和丈夫的名字。但作为知青子女，这个家庭的户口有点特殊。李清和儿子是上海户口，父母户口目前还在新疆(因为种种原因放弃了回迁)。外企工作的丈夫，多年来在上海工作生活并缴纳社保，但不是上海户口。

　　随着儿子慢慢长大，李清感到换一套大一点房子的需求越来越迫切。所以去年夏天开始，她和老公开始着手看房，目标很明确：在自家附近买一套80平方米左右的小户型给父母住。

　　看了半年房子，在房价一路飙高的过程中受尽煎熬后，李清夫妇过年前终于锁定了一套74平方米的“老公房”，总价214万元。

　　但计划赶不上变化。在等年终奖凑首付的时候，1月26日，国务院“新国八条”出炉；1月27日晚，上海推出“房产税”新政。

　　计算免征额，一笔糊涂账

　　根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》(以下简称“房产税暂行办法”)，上海市户籍家庭享有人均60平方米的房产税减免政策。合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。计算公式是：应纳房产税税额=新购住房应征税面积×新购住房单价×70%×税率。

　　李清糊涂了。她家5个常住人口，只有2个上海户口，显然，免征税的面积只有120平方米。现有房产90平方，咨询了好几个房地产中介，都说她新买房子30平方米以上就要征税了。

　　“我到哪里去找30平方米以下的房子？而且我不明白，现在这套90平方米的房子，是我们夫妻俩共有的，我只能算是享有一半面积吧。是不是可以按照已经占用45平方米算？那我新购房产，还可以享受75平方米的免税面积。”李清说，由于房产税征收的相关细则上，没有说明上海户口与非上海户口共有房产的情况下，如何计算应征面积，所以她的这个疑问一直没有得到解答。

　　被忽视的居住证，原来管用

　　在上海的《房产税暂行办法》中，李清找到了针对非上海户籍的几句话。对持有上海市居住证满三年并在上海市工作生活的购房人，其在上海市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税；持有上海市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有上海市居住证满三年且在上海市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

　　“我老公没有居住证，因为一直以为这个没什么用。”李清说，他老公过了年上班第一件事情，就是着手办理自己的居住证。“如果三年后退税回来，那还可以接受。”

　　限新令，比房产税更“苛刻”

　　一波未平一波又起，仔细咨询过中介后，李清发现了一个她忽视了的拦路虎———“新国八条”。“这个比房产税更麻烦，几乎彻底粉碎了我们改善居住的想法。”

　　“新国八条”中，很重要的一部分内容就是限购。根据规定，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　“我老公已经算有一套房，又没有上海户口，不能再在上海买房子。我父母都已经退休，虽然是在上海长大也想在上海帮我们照顾孩子并养老，但户口迁不回来，就不能在这里买房子。”产权证上如果不写丈夫名字，李清就得一个人贷款，公积金贷款无法用足，商业贷款利率会凭空多出一大截。

　　这还不是陈清最值得顾虑的，她更顾虑的是：房产证如果只写自己一个人的名字，丈夫和公婆会对她有想法，因为她已明显感觉到丈夫对买房的积极性大打折扣。“用我们两个人的钱，买个写老婆一个人名字的房子，交给岳父母住，也许他身边有人劝他不要这么做。”

　　“我不明白，为什么房产税、限新，都克扣在我们这种有钢性需求的老百姓身上。”李清说。

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　　上海房产交易现状

　　成交75套大宅或有要纳税者

　　无论如何，上海市地方税务局至今还没有收到第一笔房产税。

　　已锁定纳税者名单

　　1月31日公布的房产税征收管理细则规定，从2011年1月28日起，凡在上海新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关申报办理房产税征免认定手续。

　　根据佑威房地产研究中心对1月28日后成交数据的调查，之后17天成交的面积在200平方米以上的大户型达到75套。按照人均60平方米免征税的额度，这75套中很可能已有家庭符合缴纳房产税的标准。

　　上海市税务局办公室负责媒体联络的相关人士表示，上海已经锁定了一部分符合缴纳房产税的购房者名单。但上海并没有像重庆那样有首笔房产税的概念，只要在今年12月31日前缴纳房产税，都是可以的。

　　中国房产信息集团分析师薛建雄认为，目前上海房产税的开征条件还很宽松，会被征到税的家庭极少。同时，和其它新房的税种一样有一定的缓冲时间，并不是马上就交，房产税的开征不会对市场造成太大影响。

　　征税细则不够细

　　上海市房地产交易中心的有关工作人员告诉记者，最近前来咨询自己拥有的房子属于第几套，是否会被划入征税范围的人很多。很明显，很多问题交易中心暂时都无法回答，对房屋的估值、税率计算办法等等问题都存在变数。

　　最基本的税率计算上，就缺乏权威的、可操作的说法。按照试点方案，“房产税适用税率暂定为0.6%，但应税住房单价低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率暂减为0.4%”。而上海市统计局2月19日公布的2010年上海平均房价却有两个数字：第一个是新建商品住宅均价为每平米14213元，第二个扣除经适房等保障性住房后，市场化新建商品住宅的均价为每平米20995元，两者相差6782元。许多市民前往房地产交易中心咨询，房产税适用税率的界定究竟应该参照哪一个“平均房价”。目前，财税部门还没有一个统一的说法。

　　在细则存在许多模棱两可表述的情况下，购房者更多选择了观望。

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　　众说房产新政

　　房产税收入用途只是个口号？

　　限购令是保“保障房”上市

　　薛建雄认为，上海在出台房产税之前，“国八条”已经对限购这一块的规定比较严格。其中包括第三套不能购，这一个门槛拦了以后，能符合征税的人已经很少了，限购积压了一批需求。

　　李清说，如果还坚持改善居住条件，摆在她面前的路只有一条：把手里的房子卖了，换一套大一点的三房。但这样一来，由于限新政策，他们家不能再在上海购房，她担心这个政策持续的时间够长，“长到我们一家五口人不得不一直住在一套房子里。”

　　不过在中原集团研究董事程澐看来，李清的这种担心出现的可能性不大。“限购是阶段性的政策，只是为了给保障性住房一个时间。” 2月21日，虹口区开始受理经济适用房购房申请，这意味着上海的经适房开始全面铺开。2月14日，上海市市长韩正在一季度政府工作会议上强调，上海将加强住房保障工作，加快“四位一体”住房保障体系建设，确保完成今年保障性住房开工1500万平方米，供应1150万平方米、约17万套的目标。此外，将放宽经济适用房(共有产权房)的准入标准，在中心城区全面推开；公共租赁房也将进入实质性运作，将尽快启动供应试点。程澐指出，等保障性住房大量供应市场后，限购政策或会调整。

　　房产税象征意义更大

　　“感觉上，房产税在上海和重庆这样推出来，有点仓促。但目前推出来，放在‘国八条’后面，我理解的是，国八条对短期楼市影响更大。房产税的象征意义更大，这肯定是一个方向，长久来说。先在成熟地区执行，然后在全国一点一点推开。”程澐指出，房产税在我国法理上还没有真正得到认可。“现在的依据是1986年版本的《中华人民共和国房产税暂行条例》，其中只是说对‘经营性房屋进行征税’，所以现在对普通住宅征税，缺乏法理上的解释。试点的话可以，不用通过人大，但在全国推开，需要人大对房产税的真正认可。”

　　薛建雄也认为，从长期来看，加在房产持有环节的税收会越来越多，这将会使得房产投资的收益能力相对减弱，那么房产的投资热情和房价的上涨能力也都会有所减弱。

　　质疑房产税收入用途

　　上海市财政局、市地税局、市房管局有关负责人在答记者问时表示，房产税改革试点征收的收入将按照公共财政的要求，用于保障性住房建设等方面的支出，以切实解决低收入家庭住房困难等民生问题。

　　国土资源部土地管理中心建设用地整理处杨遴杰博士，在博客中公开质疑房产税的收入用途可能只是个口号。他指出，国办发〔2006〕100号也规定土地出让收入要用于城镇廉租住房保障支出，三部委2010年下发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》要求各地都安排不低于10%的土地出让净收益作为廉租住房保障资金。但2010年11月审计署的23个城市廉租住房保障情况审计调查报告却显示，有22个城市没有按时足额计提土地出让纯收益的10%给廉租房建设使用。

　　杨遴杰说，在保障性住房的保障范围、资金规模、筹措渠道、监督管理等方面还是一堆烂账的时候，在现有资金渠道还没有切实发挥作用的情况下，就急于开征新税，让人不得不怀疑，是否这个理由仅仅是暂时用来缓解社会怀疑的。

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　　未来房价前瞻

　　开发商压力加大，房价出现松动

　　春节以来，上海的房屋买卖交易寥寥，截至2月21日，上海已经连续两个周末出现一手商品住宅市场“零开盘”。但是业内人士都清楚，由于施工周期的关系，春节前后是传统的交易淡季，新政对楼市的真正影响，要等4月份新房大量入市后显现。

　　程澐介绍，从2010年上海房地产开工施工的情况来看，预计今年上海楼市的供应量与去年差不多相当。国八条如果严格执行，需求就会被拦腰斩断。如此一来，发展商就会面临较大的压力，现金流会出问题。“去年银行放贷已经收紧，但开发商还不觉得。今年加上需求下降，开发商压力会更大。”

　　老百姓期待着开发商顶不住资金链的压力，房价出现松动，于是市场观望的气氛更加浓厚。但程澐认为，也许会出现一段时间的滞涨，却未必有实质性的下调。因为除了需求之外，房价还面临其他压力。“建材、钢铁等原材料成本提高了，房产商面临的税费提高了，更关键的是，地价门槛并没有出现明显往下的趋势。”她指出，加上通胀、加息带来的财务成本，房价往下走也面临一定阻力。

　　值得注意的是，上海的房屋租赁价格开始连续攀升。据21世纪不动产的统计，一房租金去年12月时为1500-1700元/月之间，到了1月份后因政策预期出现小幅上涨，加价幅度多在100-200元/月左右。1月底新政出台后，2月份房东对租金上涨的预期更为强烈，出现了200-300元/月的再次加价。

　　记者手记

　　任何一个新政在出台后，都会遇到各种稀奇古怪的应对方法。在采访购房者的过程中，记者发现，上海的房产税新政在抑制人们的购房需求的同时，也在刺激人们“钻空子”的智慧。如果有关新政细则不调整，也许不久的将来，上海就会显现一些房产税的“副作用”。

　　副作用一：鼓励“超生”？

　　按照每个上海户口可以有60平方米的房产税免征额度的规定，有人提出了应对新政的“超生法”。

　　这笔账很好算：按房价每平方米4万元计算(可以买到内环线左右的房子)，多生一个孩子，可以多买60平方米房子，成本大约240万元。如果这部分房产需要纳税，根据公式，应征税额应该是240×70%×0.6%(基准税率)=10080元。每年要交1万元出头的房产税。

　　根据上海市目前的超生罚款规定和全市城市居民家庭年人均收入水平，超生孩子的最低罚款在25万元左右。也就是说，超生一个孩子，多买60平方米，25年就把罚款赚回来了。

　　副作用二：鼓励“钉子户”？

　　按照上海房产税“既往不咎”的原则，1月28日前购买的房子，再多都不用征房产税，而新购房必须严格按照规定征税。

　　众所周知，一般房屋拆迁补偿后，老房子换新房子，小房子换大房子。本来不需交房产税的房子，经过如此倒腾，很多就成了超过人均60平方米的应税房。这势必将催生更多的“钉子户”，好几个面临拆迁的住户向记者表达了这种担忧。“好好的房子要被拆了，还要交房产税，谁干啊！”“哪怕最后说拆迁房不用交房产税，但拆迁补偿本来就是一个复杂的方案，往往会包含补偿的安置住房、现金补偿、半价购买相关住房等综合内容。如果到时候，半价购买的房子也要交房产税，谁会接受这种方案？”

　　羊城晚报记者 陈强 吴江(发自重庆)

　　业界普遍认为，重庆版房产税严厉程度强于上海。为了解渝版房产税这“凶悍一刀”，羊城晚报记者日前赴重庆展开调查。房产税实施3周以来，重庆仅有2笔房产税入库。而当地各方均表示，渝版房产税的象征意义大于实际意义。

　　1 从高调推广到低调落地

　　实收税率仅1.2%，低于心理预期

　　是否该开征房产税？此前一直争议不断。与上海的低调处理不同，重庆一直不回避房产税问题，特别是过去一年，表现得颇为积极。早在去年6月，重庆市领导在接受媒体采访时就曾透露，对别墅、200平方米以上住房、评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房，将开征“特别房产消费税”。

　　重庆市社科院企业研究所所长王秀模告诉羊城晚报记者，去年下半年他就了解到，重庆市地方政府已经开始商讨房产税的方案，真正定下来则是去年年底。而重庆工商大学校长杨继瑞介绍，就在去年年底，国家有关部门曾就重庆实施房产税向他征求过意见，因此知道房产税快要“落地”了。杨继瑞认为，选择重庆这样一个内陆的、房价比较中性的城市试点房产税，看出国家希望通过选择与上海不同的点来考察房产税对地域经济带来的影响。

　　到了1月，重庆市政府开始为房产税“吹风”，有专家甚至把这段时期比喻为房产税的“胎动期”。1月9日，重庆“两会”传出消息，重庆将开征高档商品房房产税。

　　“当时政府高调推广，说税率不会超过3%。房产税这种商品具有很强的特殊性，波及面比较广，因此政府提前给大家打预防针，让大家有心理预期。”重庆容磁企业管理咨询有限公司总经理王雪松介绍，真正落地则是非常低调，最高的税率只有1.2%，反而低于大家心理预期。对于房产税的低调落地，他关注到一个细节：房产税实施之后，并没过多宣传执行的情况，只是语焉不详地透露了第一个纳税入库业主的简略信息。

　　2 开征以来仅征税两笔

　　同期共售出6034套房产

　　1月27日晚，重庆市公布当地的房产税细则，称“个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房”。

　　杨继瑞说，从该方案来看，征收房产税更多的是一种象征意义，主要表明在调控房地产的组合拳方面，政府多了一个杠杆。“就目前的情况来看，房产税实际征收的意义比较小，它主要针对增量的、高端的、超面积的房子。像需要缴纳最高税率1.2%的独栋别墅，重庆只有3000多套，涉及的面非常小。”杨继瑞说。

　　在重庆市一家事业单位工作的张先生承认没受关注房产税，因为离自己太远了。相对而言，他更关心重庆的公租房建设，因为跟自己的利益更相关。他开玩笑说：“(我)倒想被征房产税，但是门槛太高了。”

　　已购有一套约40平方米小户型房子的重庆市民唐小姐也告诉羊城晚报记者，自己没有专门关注过房产税的政策，但对此表示支持。唐小姐希望房产税的出台可以让房价降下来，因为打算一两年之内再购买大一点户型的房子。“不过房产税对抑制房价的效果好像不明显。”她说，就自己的观察，重庆真正要缴房产税的地产项目量比较小，有的即便是价钱达到了，面积上也可能达不到，所以自己未来改善住房状况，会考虑在免税面积内购买，“每年缴税，既要钱，又烦心”。

　　重庆当地一家不愿透露姓名的开发商告诉羊城晚报记者，房产税的心理影响要大于实际影响，导致市场出现观望情绪。在房产税出台后，搜房网重庆站曾做了一个网络调查，结果显示，45%的网友表示会因为房产税出台而暂停置业计划，31.2%表示置业计划不受影响，23.8%则表示不好说，“视情况而定”。

　　重庆地税局提供的数据，证实了“涉及面小”的说法。2月18日，该局一位工作人员告诉记者，截至当天，全市共产生两笔个人住房房产税，都是因为产权过户而发生的。按照重庆房产税的实施细则，个人住房房产税纳税期限为每年的10月1—31日，但“应税住房转让的，在办理产权过户手续时一并征收当年个人住房房产税”。

　　按照重庆网上的房地产数据资料显示，从1月28日重庆开始实施房产税到2月17日的3周时间里，共售出6034套房子。由此可见，纳税的个人住房在已有的成交量当中所占比例非常小。

　　公开资料显示，1月30日上午10时，重庆首笔个人住房房产税产生于重庆北部新区某高档社区二手房转让，住宅类型为花园洋房，建筑面积202.73平方米，交易单价13071.57元/平方米，在过户时交付税额6154.83元，所缴税率则是最低额度的0.5%。记者尝试联系这位首笔纳税的业主，但北部新区有关部门没有提供相关的联系方式。

　　重庆当地一家地产公司营销总监税磊认为，对于特别高端的、资源稀缺性的项目，个人如果能够购买得起，那么他们的心理接受能力跟普罗大众不一样，所以房产税对他们的影响不是太大。

　　3 降房价效果并不明显

　　中长期看，重庆房价也难有显著下跌

　　重庆当地的开发商、行业观察家介绍，新年伊始，重庆进入了楼市的传统淡季，所以目前成交量平淡，楼价也未见松动。王雪松说：“房产税实施以后，1月份只有几天，忽略不计。就2月份的数据来看，整个市场没有什么影响。首先，成交量跟去年同期差不多。就成交结构来看，别墅2月份没有成交量，但洋房的成交量反而上升了。”税磊告诉记者，这期间国八条等其他调控政策的出台，导致比较难以单独衡量房产税的实际效果。

　　记者在重庆鸿恩寺公园对面的一个楼盘看到，该项目的高层洋房已经售罄，只剩下别墅在售，但仍有不少市民来看盘。销售人员介绍，房产税出台后，外地来看房的人明显少了很多。而在观音桥商圈内的一个高档洋房项目销售中心，销售人员则殷勤地告诉记者如何“规避”房产税。她说房屋采用一种挑高的设计，房产证上的套内面积只有81平方米，但实用面积达到了107平方米，房价虽然达到了征税标准，但征税是按房产证的面积来算，面积上并不达标。“房产税是在拿房产证的时候缴，我们还有一年多的时间交房，外地人可以在这个期间或者把户口转到重庆、或者找份工作，或者有企业，就不用缴了。”

　　杨继瑞则认为，从中长期看，重庆的房价不会出现明显的下跌。“第一，重庆的房价构成不会明显下跌，供求关系也不会发生根本性逆转；第二，房产税出台的预期由来已久，房价已经经受住了下跌的考验；第三，重庆房地产税主要针对高端住宅特别是别墅以及炒房者，对普通住宅需求的影响不大；第四，房产税是低税率，而且具有转嫁性，对于增值性较强的房产而言，并不能完全遏制其价格的上扬，而只能降低其上扬的幅度与步伐。”

　　4 开发商更关注限购令

　　房产税对炒房者没有什么影响？

　　就眼下的楼市调控而言，房产税并不是调控的主力政策。重庆当地开发商告诉记者，相比而言，对重庆出台何种限购令的关注度要甚于房产税。

　　2月18日晚间，重庆当地一家地产公司营销总监税磊在与记者聊天的过程中，时不时地低头看手机，因为他预计重庆很快会出台限购令。“我更关心限购令。重庆房产税主要针对高端住宅、均价比较高的项目，此类项目可能会受影响，但这种影响在一段时间内也会被消化掉。而一般项目的开发商受影响面不大。但限购令针对所有项目，影响会更大，会直接影响成交量。”他说，目前重庆开发商会调整自己的一些产品结构，把一些能够消化掉的量尽快消化掉，然后手里面多留点资金。

　　重庆另一家地产开发公司的陈经理告诉记者，与同行交流的过程中，大家都反映，相比于房产税，作为开发商他们更关心的是限购、加息、首付比例之类的政策调整。“房产税影响面比较窄，影响比较小。而限购之类的行政性政策的实际反应要更明显。”他判断房产税对炒房者没有什么影响，只要他预计房子增值幅度高于房产税的比例，炒房者该炒还是会炒，而刚性需求的，可能会观望一段时间，但他最后会“扛不住的”。

　　税磊说，重庆楼市有一个很重要的特点，就是刚性需求所占比例很大，大概80-90%属于自住，“短期会观望，但时间一长就稳不住，而长则不超过半年”。