限购前“弄巧”限购后“成拙”中海地产在沪或拆卖别墅

　　在全国多个城市推行的楼市“限购令”正让不少大户型公寓和别墅的开发商头疼不已。

　　为了规避2006年住建部和国土资源部出台的“90平方米以内的中小户型必须达到住宅开发项目总建筑面积的70%以上”这一政策，在上海、北京、广州等多地大量出现了开发商将多套小户型产品拼成大户型公寓和别墅出售的做法。目前，在限购令大面积实施的情况下，这一做法极有可能被迫终止。那些拥有多张房产证的别墅、豪宅，目前正面临不得不拆分成小户型散卖的窘境。

　　中海地产上海的中海御景熙岸采取的做法正是将三套公寓合并成为一栋联排“别墅”，目前该项目已被开发商“拆零”。上述楼盘的销售人员说，购房者可以选择单独购买上述“别墅”的某一楼层，也可以找父母子女等其他符合条件的家庭买下全部的3套，就可以让上述公寓重新变为“别墅”。

　　上海网上房地产的成交数据显示，上述可以合并为一栋联排“别墅”的房源目前已经成为不少楼盘严重滞销的产品类型。中海御景熙岸的这类“别墅”房源总量占到首批推出房源的60%。截至昨日（2月2日），仅仅出售了其中的6套（2栋别墅），销售率不到5%。根据中房信的统计，中海御景熙岸同期推出的其他房源已经售出了83%。

　　90/70地块改建联排“别墅”？

　　2006年住建部和国土资源部出台了“90/70”政策，规定90平方米以内的中小户型必须达到住宅开发项目总建筑面积的70%以上。上海在当年下半年执行了上述政策，并且明确规定，新出让的居住类用地，90平方米以下的中小户型建筑面积必须达到项目总建筑面积的70%以上。

　　中海御景熙岸的前身——南汇区康桥镇电信园A区1号储备地块自然也免不了上述规定的限制。

　　但是，把上述地块按照“90/70”的标准进行开发，并不能让中海地产获得的最高经济效益。中海御景熙岸楼书的规划图显示，项目绝大部分的土地被别墅形态的建筑占用，仅有北面沿河的两排，东面沿马路的一排是高层建筑。

　　当人们疑问中海地产如何能在“90/70”的标准下大面积建造别墅时，上海网上房地产公开的项目信息显示了开发商可能的做法。该项目大约有100多套三层公寓房，如果有购房者把三层公寓房全部购买，并拆除其中的隔墙，正好可以打通成为一栋别墅。

　　限购令或逼开发商“拆零”卖

　　事实上，在销售时，开发商的销售人员也确实有将3套公寓当成一整栋别墅卖的做法。

　　《每日经济新闻》记者昨日以购房者名义暗访中海御景熙岸，销售人员告知只有少数258平方米左右的较大户型可供购买。当记者提及之前有售楼人员透露楼盘有一种拥有3张房产证的别墅时，该销售人员确认了这一说法。该人士告诉记者，购房者如果要购买这种产品，并用作为别墅，必须以购房者父母、亲朋、子女的名义各买一套（一共买3套），再将上述房源合并成“别墅”。

　　中海地产上海公司负责中海御景熙岸销售的负责人告诉《每日经济新闻》记者，上述“别墅”可以分开购买，而房源在报批规划时，就已经明确，每一套房屋必须单独成套，拥有独立的厨房和卫生间。

　　但上述拆分销售的做法，在限购大潮中起到了反效果。上海网上房地产显示，截至昨日晚间20时，总共150多套的房源中，仅只售出了6套，不到总房源数的5%。销售人员对销售上述类型的“别墅”也不积极。销售人员在介绍时，更多是推荐购房者等候四五月份新推的一批房源。

　　一房多证或成“绝唱”

　　中海地产中海御景熙岸的上述销售负责人透露，从下一批别墅开始，中海御景熙岸就不会再有类似的由多套小户型项目拼合成大户型的产品了。目前中海地产上海公司也没有其他项目开发类似产品。

　　“那种房子基本卖不出去，因为无法登记。”上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，限购令将进一步制约早期房地产开发中的种种不规范行为，让今后设计出来的产品更加符合规范。

　　中房信分析师薛建雄也表示，在限购令出台后，类似的一房多证现象将会绝迹。开发商应该不会再大量地将小户型拼合成大户型。

　　不过，这种限制，极有可能降低开发商的盈利能力。中原地产研究院指出，不能在有“90/70”规划限制的居住用地上开发大户型项目，有可能会降低开发商的利润，因为相对而言，高端买家更倾向于购买大户型的产品。