楼市静待“降价领头羊”

　　王营 唐韶葵

　　除了因调控异常兴奋的商业地产商和号称能规避北京十五条限购政策的中介们，在新国八条陆续于各地落地的背景下，住宅开发商们在此时绝大部分选择了相互观望。

　　这一次观望与以往的调控后观望不同，开发商们一方面期待两会后政策能有所转向；另一方面，略微的侥幸之外都心照不宣地认为，房价是非降不可的，只是看谁先迈出第一步。

　　一位不愿意透露姓名的品牌开发商私下表示，开发商已经做好“勒紧腰带”过日子的准备。

　　北京市房地产协会副秘书长陈志近日表示，如果今后房价回到一个合理的价位和合理区间，居民收入增长水平快于房价增长，限购令等调控政策将面临退出。

　　惜售和观望

　　限购政策最为严格的“京十五条”出台后，成交量大幅下挫。

　　北京房地产交易管理网数据显示，2月中上旬（截至20日），北京市期房、现房住宅共成交2523套，成交面积30.6万平米，环比1月同期成交套数减少64.7%，成交面积减少60.5%，同比去年同期，也出现了明显下降，成交套数、面积分别下降58.5%和50.6%。

　　与此同时，开发商对后市的看法也有分歧。

　　阳光新业总裁万林义认为，调控还会深入，并且还会更严格，成交量下跌的形势也会一直持续。

　　亚豪机构副总经理高姗更为悲观地预计，“京15条”实施后，楼市成交量还将下降五成以上。限购措施，将使相应的高端楼盘将遇到销售阻力。据高姗反馈，目前不少开发企业从焦灼等待的观望跳了出来，研究应对新市场格局下的调整和挑战。但新盘项目普遍都遭遇项目定价难题。“这主要是由于受政策限制，具备购房资格的准客户量大大缩水，各个项目都需要对潜在客户进行重新调查和筛选，确定合理价位。”

　　不过，市场上绝大部分开发商选择了观望。原本计划3月开盘的誉天下二期把推盘时间推迟至年中。“惜售，惜售还是惜售”是另外一位开发商给出的调控应对措施。

　　按照以往惯例，每年的3月是楼市的小阳春，楼市大量供盘和成交都以此为节点。但今年楼市却走出了不同于以往的非常规行情。根据亚豪机构数据，3月北京市计划推盘项目仅为17个。往年一般在30-40个左右。

　　记者抽查北京在售楼盘发现，在北京限购政策执行前一天，绝大部分楼盘急赶末班车，甚至有楼盘直接签约到晚上12点。而限购政策执行后，除了北京各大中介叫喊交钱就可以补办5年纳税证明和社保外，住宅开发商基本上选择了观望。

　　在新春后的某论坛上，万科副总裁毛大庆认为，开发商将根据各自的资金状况、产品情况、成本和回款时间做出一些相应调整。而随着量跌持续，价格在未来可能会发生变化。新房市场将酝酿大幅调整。

　　谁会先降价？

　　一位不愿意署名的开发商对记者表示，住宅开发商并没有更好的应对措施，无非是以时间换空间，看谁能扛得过谁。

　　而另外一位开发商则明确表示，开发商之间也在相互观望，看谁可能会先降价，降价后的效果如何。

　　高姗则认为，开发商并不会因为项目成交量的减少而急于降价，反而先会试探购房人对政策的承受力，预计未来楼市成交价格将处于僵持状态。

　　但在行政调控下，房价如何跌？谁会先跌？在哪个时间点跌？成为开发商观望的关键。

　　金融分析家杜丽虹说，北京贝塔咨询中心曾在2010年下半年做过一个较为悲观的预期，如果楼市低估持续一年，将有35%的上市公司发生资金问题。而新近出台的新国八条以及各地陆续的限购政策让她觉得此悲观预期发生的可能性更大。

　　根据这份2010 年中期地产上市公司报告，上市地产公司平均的净借贷资本比为41%，低于平均的财务安全底线52%。有19 家地产上市公司的资金缺口大于总资产的20%，高于2009年的16 家，占到总数的20%左右。据该报告的财务分析，世茂房地产、滨江集团、绿城中国、恒盛地产、北辰实业、富力地产、上海复地等都面临着长期资金缺口较大的危险。

　　“除了这49家上市公司，还有我们监测不到的很多中小开发商，他们面临的生存困境可能更为危险。”杜丽虹说。

　　中金公司分析师白宏炜认为，房价不跌，政策难安。随着各地调控细则特别是限购等措施的出台，以及供给的逐步增加，房价调整只是时间问题。

　　在上述新春论坛上，首创集团董事长刘晓光认为，楼市会在两个月后就会有新的办法来适应新形势。

　　申银国际报告指出，未来几个月价格在较大范围内回落应是大概率事件， 由于本次调控力度猛、覆盖广，企业间对于有限客户的资源的争夺加剧，随着供应的释放，主动性降价会逐步出现。

　　计划于3月开盘的北京一家纯新楼盘表示，尽管目前仍没有明确的定价结论，但不排除开盘时会有一些促销，甚至降低原开盘价预期。该楼盘从去年蓄客时曾坚定认为，房价不会跌，此时，他们对外表示，一切皆有可能。