28426元/平米"分割"上海楼市：开发商为达标降价

　　上海市房产税应税住房房价低于28426元/平方米的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%。

　　随着上海房产税差别化税率标准的确定，上海可能被征以最高税率的在售新盘也浮出水面。

　　据新华社22日报道，上海市房产税应税住房房价低于28426元/平方米的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%。如此一来，上海中环以内应税房源几乎都难逃最高房产税税率。

　　按照此前公布的计算办法，纳税人年应纳房产税税额(元)＝新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率，以100平方米应征税面积、3万元/平方米单价计算，纳税人年应纳房产税税额为100×30000×70%×0.6%＝1.26万元。

　　据了解，目前上海市区中环以内新盘的售价普遍在3万元/平方米以上。有开发商称，中环以内因为土地稀缺，新开盘项目日趋减少，因此定价在低于3万元/平方米的项目很少。

上海首批确定房产税税值的认定通知书于近期发出。 早报记者 王辰 图

资料来源：21世纪不动产(1月28日至2月22日数据)刘建平 制图

　　上海市统计局2月18日发布的数据显示，2010年全年各环线市场化新建商品住宅平均销售价格分别为：内环线以内48032元/平方米，内外环线之间23634元/平方米，外环线以外17227元/平方米。

　　不止中环内房源受波及

　　上海单价在28426元以上的新建商品房成交房源中，分布于中环以外的也不少。

　　另据21世纪不动产提供的数据，1月28日至2月22日，上海单价在28426元以上的新建商品房成交房源中，按区域分布如下：内环内29.8%、内中环31.8%、外郊环21.2%、中外环14.6%、郊环外2.5%。其中占比最大的内中环成交主要集中在浦东、闸北、杨浦三区，而占比最小的郊环外则九成左右为宝山区成交。

　　上海赢佳策略总经理杨健称，28426元/平方米的分界线，或对后期开发商定价会产生一定的影响。一些单价3万元左右的项目，受到预售证超过3万元可能会卡壳，再受到房产税税率的影响，开发商很可能会调低一定的价格以促进成交。

　　“但是，对于一些单价远远高于28426元的项目，大幅度跳价的可能性极小。”杨健强调，高端市场在调控下必然面临成交困境。

　　“近两成房东转售为租”

　　21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，上海房产税试点启动以后，上海全市单价在28426元以上的新建商品房房源成交平淡。

　　1月28日至2月22日，上海单价在28426元以上的新建商品房房源累计成交套数仅为198套，占该时期总成交量的11.9%，而1月份前27天该价格区间成交套数占总成交量的16.3%。成交套数方面，1月28日至2月22日该价格区间新建商品房房源1月前27天的成交量下降了近85.1%。而1月28日至2月22日累计新建商品房总成交套数为1652套，较1月前27天的总成交套数下降了近79.7%。均价在28426元/平方米以上的新建商品房房源的成交量降速更快。

　　除了新建商品住宅，二手房受到的冲击也不小。21世纪不动产对上海区域旗下300余家门店抽样统计显示，自上海房产税试点启动至2月20日，上海全市二手房均价在2.84万元以上的房源成交占总成交量比例约为4.3%。而1月前27天，该价格区间成交套数占总成交量约为7.5%。

　　房产税征收启动是因素之一，限购令、信贷收紧的影响也不小。汉宇地产总经理施宏叡指出，受到调控细则和房产税的综合影响，不仅单价在2.84万元/平方米以上的房源成交萎缩，价格较低的普通住宅也受到冲击，不少中小型中介已出现关门，以应对市场的低迷期，“近20%的房东开始转售为租”。

　　房产税暂无规避办法

　　为减少房产税出台对销售的影响，不少开发商曾研究过规避办法，但至今依然未见下文。

　　此前上海市房地产交易中心工作人员曾表示，不少市民咨询可否通过在产权证上去名字的方式，以降低名下房产的人均面积。但据相关部门透露，在房产证上除名，无论采取赠与还是买卖的方式，都要支付高昂的税费，这也让不少市民直言“不值得”。

　　此前有中介人员称，“做低房价”或许能帮助购房者降低一定的缴纳房产税的税率。

　　但施宏叡强调，这种灰色手法仅限于一些单价在2.8万元左右的房源，一般房价超出分界线10%以上的房源，“做低房价”的成功性很低，“中介也不愿意为了千分之二的税率差铤而走险。”

　　不少分析师认为，未来送面积、送装修等变相降价的促销，或许将成为开发商拉动成交的主流手法。（早报记者 周祺瑾）