“限购”导致新尴尬 加租的日子怎么过？

　　上海房屋租赁市场春节后持续升温，统计数据显示，上海此轮房租普涨的比例在5%~10%之间，部分高价楼盘、轨交楼盘的涨幅甚至在15%~30%之间。

　　理财一周报记者采访了多位房东及房客。对租金上涨，一些房东认为，“租金不涨已经保障不了投资者的基本回报”；而租房客的应对办法则是“房租高于区域平均水平就搬家”。

　　调查发现，许多房东已经有几年没有大幅提高租金。专家认为，现阶段房租上涨，是房东在通胀压力下的选择。去年10月以来的三次加息，也提高了一些业主的持有成本，提高租金成为转嫁成本的一个途径。这些因素，在春节后，这个租赁续约加价的传统时间节点同时体现出来。

　　同时，上海的房屋租售比一直偏低，此次房租上涨，也可视作对过低的租售比的修正。业内人士预计，“全市租金年内将有20%左右的上浮空间。”

　　上海轨交附近租金涨幅达15%~30%， 房东称“三年没涨租，这次涨26%属正常”

　　“包租公”马骁：涨租后租金回报率才1.95%，房产投资总要跑赢存款利率；“包租婆”王林：物价不停地涨， 去年没涨租金，今年再不涨真的吃不消

　　理财一周报记者/曹怡婷

　　上海中原地产七宝分行经理雷家荣最近接到了不少房东的电话。“大部分人告诉我打算涨租金，还有一些是询问该不该涨价的，剩下的是询问怎么和房客谈涨价的。”雷家荣对记者说。

　　据雷家荣透露，七宝区域内不少楼盘的租赁价格在年后迅速走高，幅度大多在8%~10%之间，“以万科城市花园为例，50平方米左右的复式房源年前租价大多在2300元/月，年后提升到了2500元-2700元/月不等。”雷经理表示，“像万科城市花园复式房这样类似于单身公寓的房源，由于实际的使用面积大，房型又比较符合年轻人口味，一直比较受租客欢迎，因而租金涨势更为明显。”

　　这并非七宝地区的特例。记者从浦东、徐汇、宝山等多家中介门店了解到，节后的上海租赁市场持续增温，房东临时加价的情况十分常见。多家二手中介统计数据显示，上海此轮房租普涨的比例在5%~10%之间，部分高价楼盘、轨交楼盘的涨幅甚至在15%~30%之间。

　　“已经三年多没给房客加租金了”

　　马骁做房东已有七八个年头了，可谓是资深级的“包租公”。他告诉记者，自己也有过“左手买进、右手卖出”来赚差价的经历，但在比较权衡之下，还是选择做长线投资而非短线炒卖。

　　目前马骁共有两套房子正在出租：一套是位于闸北区恒基不夜城的两房，面积是98平方米，租金每月4200元；另一套是位于西康路1288弄的光明城市公寓，是150平方米的三房，租金每月7500元。

　　与其他人不同的是，马骁购房的时间较早，手头放租的几套房子早已还清了贷款，相对而言负担较小。对他来说，出租房产属于纯粹的投资行为，“只要放着有增值就好。”此外，由于他还投资了几处商铺，且回报率较为可观，对出租的两套住宅房源就自然没花多少心思。

　　然而，一向对出租房不怎么“上心”的马骁最近也打算给房客加租金了，“年后我发现自己居住的小区房租上涨惊人，这才发现自己已经三年多没给房客加租金了。”

　　在马骁自住的小区——卓悦居，90平方米左右、6000元月租的两房在年初时还有一大把，可过年之后同户型的房源，租金大多涨到了7000元/月，定价最高的甚至超过8000元/月。也就是说，小区里租赁房源年后租金的涨幅在15%~30%之间。卓悦居位于上海市闸北区，在上海火车站附近，有轨交1号、3号、4号线经过。

　　“恒基不夜城和光明城市这两套房子的租约在3月份就要到期了，我已经通知房客续约时要加租。”马骁对记者说，“西康路的三房因为三年没调整过租金，这次打算加到9500元/月（涨幅达26.67%），闸北的那套准备提到5000元/月（涨幅达19%）。”

　　据记者了解，位于西康路1288弄的光明城市附近有轨交7号线经过。而恒基不夜城则位于上海火车站附近。

　　尽管租住在光明城市公寓的房客听说一下子要提价2000元时，表示很惊讶，但据马骁透露，房客并没打算退租。“光明城市的房子现在两居的每月租价都超过了7000元，四居还有12000元的，150平方米的三居9500元/月并不奇怪，何况前几年都没涨过租金。”马骁说。

　　马骁对记者表示， 租金一下子涨了2000元看似很多，但其实投资回报“并没有高得离谱”。以光明城市的房子为例，马骁购入时该房源的总价是180万元，但在经历了房价的几番疯涨之后，该套房的市值现在已达到了600万元。如果以180万元的购房款和7500元的月租来计算，该房的租金回报率在5%，而以市值计算的话，回报率仅为1.5%；房租调整为9500元/月之后，按照市值计算，也只有1.9%。“对一般长线投资来说，3%是考虑投资的基准线，如果再不加租的话，就没有投资价值了，我总要跑赢存款利率吧。”马骁如是说。

　　汉宇地产宝山店分行经理周刚对记者介绍说，近几年来二手房租赁价格始终较为平稳，“与房价飙涨不同的是，租金价格几乎没有过大的波动，因而年后不少区域内租赁金额的大规模上涨也有补偿性因素存在。”

　　周刚预计，近期租赁市场的走热将会持续一段时间，“目前看来租金上涨会是一个长期过程，至少会持续三四个月。”

　　“我的负担也很重，今年再不涨真的吃不消”

　　由于动迁分房而成为“包租婆”的王林前不久也涨了租，为了这事儿，原本关系不错的王小姐与租客小陈之间最近有点小摩擦。“前两天小陈看到报纸上说上海租金普涨的新闻，还和我开玩笑说租金都是房东推高的，我冤啊。”房东王林告诉记者，尽管提价后房客依然与自己续了约，但始终不是很理解。

　　王林所出租的房源位于茅台路600弄，是一套45平方米、一室一厅的老公房。该套房所在的古宋小区由于靠近轨交2号线威宁路站，又是学区房，无论是租赁还是出售的房源都较受欢迎。目前小区自住率相当高，存量房源很少。正因为此，房客小陈在这里一租就是数年，而今年已是第五个年头。

　　从23岁到27岁，从单身到已婚，再到生子，同龄的小陈与王小姐在人生轨迹方面也颇为相似。五年来，她们已从单纯的房客房东慢慢转变成了朋友。

　　春节长假后，小陈发现王小姐将租金从2200元/月提到了2500元/月。尽管每月只要多支出300元，但小陈还是有点不乐意。对于小陈的不理解，王小姐感到很委屈，“年前还有中介打电话给我叫我别跟租客续约，说是能帮我把租金谈到一个月3000元，我也没答应，事实上小区里其他人家都租得比我贵。”

　　王林告诉记者，这套房子的租约是一年一签的，每年2月续约。“我的负担也很重，前年租金就是2200元/月了，去年没涨，今年再不涨真的吃不消。”王林说。

　　她给记者粗略地算了一笔账：“每月孝敬双方父母各1000元，女儿奶粉尿布钱2000元，再加上水电煤、一日三餐、人情费、外食费用、两个人各自的零用等各种花销，一个月怎么也得6000元左右。物价不停在涨，坐个地铁起步都要3元钱，300元也就是一个月上下班的交通费，租金每月加300元算多吗？”

　　记者就此采访了几家中介门店。门店负责人纷纷表示，类似王小姐这样出于生活成本的考量而适度加价的房东很常见，“其实房租涨了也不算涨，因为物价一直在涨，房租跟着涨是理所当然的，两三百元相比物价来说并不算多。”周刚说。

　　财经评论人叶檀指出，现阶段房租的上涨，有很大一部分是因为房东在试探租客承受能力，而这正是出于通胀压力下的选择，“2010年年底全国30个省份调整了最低工资标准，月最低工资标准平均增长幅度为22.8%，月最低工资标准最高的上海市为1120元，小时最低工资标准最高的北京市为11元。房东看到工资上涨，而且通胀的预期仍然还在，开始提高房租。”