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发布时间:2011年02月25日 22:55 | 进入复兴论坛 | 来源：经济观察报
周亚霖
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2011-02-28
周亚霖
两个月的略微低迷之后，房地产信托重新活跃起来。2月24日，卧龙地产发布了1.75亿元债权信托。之前，新湖中宝等上市公司也发布了信托融资公告。按照用益信托网为本报做的的统计，2月份（截止到2月24日）投向房地产的信托计划已经达13款，占总款数一半的比例，发行规模或将超20.63亿元。
随着信托业对地产行业风险防范的提高，信托公司对地产公司融资要求更加严格。另一方面，相当部分信托公司房地产信托业务比重较大，且地产业务还是信托公司利润率最高的业务，两者依存度较高。和去年一样，业内人士认为信托还依旧是地产公司除了开发贷之外最靠谱的一种融资方式。
但同样，按照用益信托网的统计，今年1月份，发向房产公司的信托产品的收益率是9.29%，而去年全年平均下来是8.92%。显然，房地产公司信托融资的成本在提高，今年伊始，对于地产公司融资，也不是一个好的讯号。
股票质押，还是股票过户
和2008年地产“拐点”时一样，今年以来一些地产公司仍然选择以大股东的股权来融资，但和2008年不同，一些信托公司已经不再希望地产公司仅仅是用股票来做质押，更希望的是用股票过户的方式来做生意。
据记者了解，一些大的信托公司，在和地产公司谈信托业务时，如果对方要选择大股东用股票质押的方式，信托公司都会选择要求对方用股票过户。“所有的股票的现值打个折扣，就是我们给地产公司的钱。双方定个回赎的条款，过上两年，等公司有钱了，再把股票赎走。”一家信托公司的高管告诉记者。为什么不同意股票来质押了呢？“现在地产行业的风险和以前不同了，还是过户了比较保险。”
但让记者疑惑的是，现在房地产公司的信托业务的公告，提及的都只是说将股票质押，但这位高管告诉记者，“很多公告披露不那么详细。外面的人很难知道他和信托公司之间的合同细节。”
不仅是合作方式变得苛刻，实际操作起来，难度也在加大。去年底，一家地产公司发行一个6亿元左右的信托，地产公司用一块一线城市的地块给信托公司做了抵押，双方约定了总资金成本率为不高于年化12％。
但这个信托发行却低于了地产公司预期。“以前发个信托，谁做路演呀。这一次，还在上海做了场路演，才发掉的。”这家上市公司的高管告诉记者。他感慨，信托利率已经不低了，但没想到还比以前费力多了。
“有土地质押，17%-18%的利率，如果股票过户，13%-14%的利率”，这样的行业水准，已略高于在海外发债的利率。尽管信托融资成本如此之高，但“纵观各类融资，在国内，不谈开发贷，性质比较相近的融资方式中，还是找不到比信托成本更低，更靠谱的融资方式”，业内人士如此评价。
风雨同舟
房地产企业与信托之间，恩怨难了，可谓风雨同舟。
去年11月，银监会就对信托行业做了关于房地产信托的风险提示，而且在风险提示之前，还做了规范银信合作模式、实施净资本管理等措施。
12月，包括中融信托那样在房地产信托业务量很大的公司都暂缓了房地产信托。中融信托2010年12月单月发行的集合类信托规模为15.6亿元，环比下降了52%，原因在于公司12月份暂停了房地产信托业务。而一些更大的信托公司也表现谨慎，对记者表示“绝对不做四证不全的股权融资的项目。”
但和原先外界判断的可能会停止房地产信托不同，去年底很多地产公司只是暂缓了房地产信托业务一些时日。实际上，据业内人士讲述暂缓也只是公司自查，各家公司都要看看手中的项目是否有四证不全、项目资本金比例不达到国家最低要求等违规行为。
即便是暂缓，按照用益信托网数据统计，信托行业2010年全年共发行集合类信托产品3561亿元，较2009年增长了174%；其中12月份发行了集合类信托产品383亿元，同比增长111%，环比增长2%。而房地产信托一直在集合类信托中占比就较重。
用益信托网的首席分析师李也和记者评论：“没有停止，只是有了因为有监管层的风险提示，调整下业务节奏。”
据安信证券的统计，2010年，全行业共发行了1921亿元的房地产信托项目，同比增长328%，房地产信托的发行规模在占集合类信托规模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%，房地产信托占据半壁江山。房地产和信托公司之间依存度如此之高，显然，2011年，信托还会是房地产公司最重要的融资方式。
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