保障房计划利空楼市

　　陈毅聪

　　据报道，住建部已与各省市签订《保障性住房目标责任书》，完成了1000万套保障性安居工程住房的分配任务，而建设这些住房大约需要1.4万亿元。近几个月来，这1000万套保障房一直备受资本市场关注。券商研究员们就此写了不少研究报告。多数观点认为，如此庞大的保障房建设规模可以拉动固定资产投资增长，利好经济，进而利好股市。另外，有些研究似乎回避分析地产股所受影响。综合各种因素来看，这1000万套保障房对股市基本面的影响小，对地产股而言则偏利空。

　　去年我国保障房开工建设590万套，今年开工任务是1000万套，同比增长近7成。按照住建部的要求，这1000万套保障房必须在今年10月31日前全部开工。住宅建设周期通常可长达2年左右。故这1000万套房子完全建成要等到2013年，1.4万亿元的总投资会分摊到三年之内。假使去年开工的保障房投资约有一部分会延后至今年完成，今年也有部分延后至明年、后年，则估算今年投资额可达1万亿元左右，同比增长大约5000亿元。

　　去年我国商品住宅完成投资金额高达3.3万亿元，保障房建设金额的5000亿元增量仅相当于商品住宅投资额增长了15%。而去年商品住宅投资额同比增速高达30%以上。显然，尽管保障房建设增速较快，但相对于商品房的总盘子来说，还是偏小，影响不大。如果国家房产调控新政、保障房建设计划，影响了房价预期，导致商业开发的住宅建设投资金额没有增长或下降，则今年的住宅投资额增速会出现大滑坡。

　　所以，我们还需要关注保障房建设会不会对商品住宅建设产生挤出效应。国家要求，2011年保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。“自住性中小套型商品房”这个提法比较主观，我们很难知道它是不是自住，姑且将之扩至“90平方米以下商品房”。2010年，90平米方以下住宅投资金额约为1万亿元，占商品住宅总投资金额的比重为31%。另有将近2万亿元、6成资金是商业开发的90平方以上住宅投资。受限于各种条件，每个年度的住房建设用地供应量都是有限的，保障性住房、中小套房用地多了，其它住宅用地就会减少。根据2010年的投资强度测算，若供地总量不变，30%的供地量大约只能支撑1.0万亿-1.3万亿元的其它住宅投资，同比下滑将高达35%-50%！

　　目前很多大城市都在实施限购令，限制外地人及投资性购房，房贷首付比例、利率也在提高。大建保障房之后，中低收入的户籍市民可以等待，不用急于购房。针对商品房的购房需求、投资需求均会受到抑制。雪上加霜的是，由于较大户型商品房建设用地供应量减少、地方政府财政压力增加、房价仍在高位，土地拍卖价格很难大跌。地产商很可能会面临成本上升、销售量减少、新开工不足的局面，这意味着地产股业绩下滑。