八成城市未出限购令 二、三线城市有补涨风险

　　随着昨日广州正式出台楼市“限购令”，自1月26日国务院常务会议再度推出楼市调控“新国八条”后,目前已有18个城市推出了限购政策。

　　但是，与“新国八条”中“2月中旬之前出台住房限购实施细则”的要求对比，目前落地城市数量明显不足，约有八成大中城市未出台限购令。背后折射出地方政府严重依赖土地财政的现实。

　　眼下，限购令难产可能导致热钱流向未实行限购的二、三线城市等问题成市场焦点。有专家担心，如房价不会落到合理水平，难保中央不会继续出台更严厉政策稳定房价。如果听任房地产投机风行，任房地产泡沫越吹越大，实体经济将逐渐失血，经济健康运行的系统性风险将进一步加剧。

　　八成城市限购令难产折射地方土地财政困局

　　1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，限购令成为“新国八条”的重中之重。

　　根据国务院的规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，都要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

　　然而，时近2月底，目前已落实限购政策的城市却仅有18个：北京、上海、天津、长春、成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、宁波、青岛、无锡和厦门。

　　这意味着，国家统计局重点监测的70个大中城市中，仍有52个城市未出限购细则，约八成城市未在国务院要求的2月中旬之前落实“新国八条”。

　　诸多业内人士认为，从限购区域看，北京、上海等一线城市都比较严厉，本地居民限购第三套、外地居民限购第二套以及不符合条件的外地居民限购的范围为全市范围，而包括贵阳、石家庄、哈尔滨等6个城市在内的限购范围并非全市，如贵阳限购范围仅为中心城区人口密集的且房价高过一环内的住房。

　　而从目前已经出台新版限购令细则的上述18个城市各自的规定看，共同点是本地居民家庭限购第三套，外地居民家庭限购第二套；户籍以及社保和纳税证明成各地限制外地人购房的门槛。

　　“即便是这些已经出台了限购令的城市，在限购时间方面，只有贵阳明确了调控目标，其他城市都没有相关规定，只是一个临时性的措施。”广州市社科院科研处处长彭澎表示，这反映出地方政府在落实中央政策时仍存在一定的抗拒和侥幸心理。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，目前的局面说明了三点：“一是很多城市违令；二是地方决策者很纠结；三是限购激起大讨论，尤其北京限购五年，导致政府意见出现分歧。”

　　“地方政府对土地财政的依赖现状没有改变，房地产行业对地方GDP的巨大贡献，加之调控以来并没有哪个地方政府因为没有严格落实政策而受到严厉的处罚，能拖则拖是必然的选择。”澎湃说。

　　警惕热钱转战“未限购”二、三线城市有补涨风险

　　近日，新华社亦发文抨击此种现象，文章指出，如今房价节节走高，迟迟不出台限购令，可见有些地方对土地财政的依赖性很大。文章最后强调，限购令出台后，投机热钱有转战二、三线城市迹象。因此，其他城市应积极跟进，出台限购令宜速不宜迟，抢抓时间与房地产投机赛跑，早一天出台就能早一天阻止热钱兴风作浪。

　　事实上，当前各地城市房价已经涨至历史高位。在北京等不少城市限购令出台之前，房地产投资、投机人和一些热钱持有者已经有所警觉。限购令出台之后，投机热钱大有转战二、三线城市的迹象。由于一些地方政府对房价持暧昧态度，使得二、三线城市的房价也继续上涨。

　　近期，国家外汇局发布了《2010年中国跨境资金流动监测报告》，第一次较为全面和具体地分析了近十年来跨境资金流动情况，尤其是披露了境外热钱进入中国的情况。杨红旭近日发表博文《热钱是影响今年楼市的一个因素》，对热钱影响楼市的可能性进行了分析。

　　杨红旭称，从根源上讲，只要国内楼市有投资机会，只要人民币升值，那么房地产始终是外资眼中的一块“肥肉”。“不让购房，他们转而寻求收购控制成熟的物业公司的股权，通过股权交易，费用低，且易逃避政府监控。另外，部分外资更倾向于购买土地、项目股权。”

　　“最值得关注的是，外资进入中国楼市的积极性和规模，与人民币升值密切相关。”

　　杨红旭分析，在今年人民币还将对美元升值3%-7%的情况下，预计热钱还会继续进入中国楼市。杨红旭表示，目前各地的限购令基本都“拷贝”了“新国八条”的内容，最大的差异在对于限购的界定。其中最大的分歧有两点，即限购区域有所不同和对外地人的限制条件有点差异。总体而言，东部偏严，中西部偏宽。

　　“值得关注的是，很多大城市中，郊区的新房成交量所占比重已超五成。”杨红旭表示，成都、贵阳、太原等中西部城市多只限主城区，不限郊区，而北京、上海、南京等东部城市限全行政区。“这必然会导致部分需求将转而在郊区释放。”

　　从目前看，游资从一线城市流向二、三线城市的迹象尚不明显，但对于政策相对宽松的中西部，外界已有不少关于热钱流入的担心。自去年多个大城市实行限购以来，二、三线城市就接过了涨价的“接力棒”，中国指数研究院发布的百城价格指数报告显示，位列去年12月房价涨幅榜前列的均为二、三线城市。

　　不过，也有专家对此不以为然。知名地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世桐就表示，从城市数量比例上看，二、三线城市的数量高达几百个，一线城市流出的热钱资金量很难推高当地房价。

　　限购力度将不断加强二、三线城市可能要加入

　　有消息人士透露，这一轮以限外为核心的调控“肯定不会以36个城市为终点”。未来，可能将有更多的二、三线城市加入到限购令大军当中。据“新国八条”的要求，这一轮全国至少有36个城市在2月中旬出台地方调控细则。更有消息称，住建部更是已经拟定了第三批限购城市名单。

　　“在本轮限购政策的压制下，今年这些限购城市的投资投机需求必将大幅萎缩。”对于楼市的未来走向，杨红旭表示，市场显著降温已成定局，部分存在房价泡沫的城市，房价也将会出现一定程度的回落。”

　　韩世桐则认为，限购造成的成交停滞过后，如果中心城区的楼盘开始大量降价销售，会导致成交结构性的变化，导致成交价格数据相较之前以低价郊区盘为主的房价数字还要高，“可能会诱导决策层的误判，加大调控政策。”

　　杨红旭也表示，限购属于行政干预措施，在中央在稳定房价效果欠佳的情况下，不得已下的一剂猛药，只是权宜之计，只要调控效果显现，房价能够回落到合理水平，就会停止实施。(记者牛思远)