楼价的虚无性预期

　　章剑锋

　　常识说，价格是供求的反映。然而，目前真正对商品房价格具备主导性发言权和影响力的，绝大多数时候只在于供给一方。所以，此时似乎可以倒过来讲，是价格影响并左右着供求关系。反映在市场的心态是：我定什么价，你就认什么价。只能接受，别无他法。

　　简单地说，这种现象是基于某种虚无性预期的推拉作用。实践来看，一种价格的出现，本质上首先应是反映了一种预期。一定是哪里出了问题，才使得这样一种明显扭曲的预期得以确立并在较长一段时间内存在下来。其间的原因，有可能是某些带有启示性或许可性的东西诱发了这一预期。单边意志之下的单边价格机制之所以入主市场，无疑是单边意志者接收到了很多错误信号。比如我们习惯于强调需求很大而供给一直不够；再比如总是强调房地产业在国民经济中的支柱性地位，以至尾大不掉；又比如，在当前的发展过程中，城市化概念被一再炒作，一些地方政府对于某些不良市场行为的直接或间接的允诺，也相应地助长了这种虚无预期的扩大和强化。这种预期认为，上述所有有利于市场高利润的主要条件必将长期存在，房地产路径依附表现在经济发展层面，也是全民的必然选择，说它是个经济依赖症也好，是个社会性支撑也罢，总之，这样一种所谓的房地产“必由之路”思维，极易导致供给者操弄之下的价格主导型的供求局面出现。

　　之所以说这种预期有其虚无性，是因为可以发现，有些时候单边意志决定的价格机制可以不遵循供需原则，或者说不依需求这一中心对象来变化。这个价格，在一个自卖自夸的圈内自行转化生成，是游离于需求以外的。比如这些年接连推出的一些区域经济规划，就常常被这种虚无性预期所炒卖。区域性规划才出来，被圈入规划的几个或一条城市带的房地产市场立竿见影，价格暴涨。这里面存在一种假定——这个规划是一大利好，将产生应有的效应，在这个效应出现之前，价格就要率先一步到位。此时，需求未必是切实存在的，因为它还没有来得及做出恰当的反应，以致可以说根本就没有需求产生，然而这个价格却已经兵贵神速地上去了。那么，这种预期的先决条件及其依据又在哪里呢？它所依傍的，不过就是一点点可怜的经验罢了。因一种单薄的经验而被制造出来的价格，因一种单薄的经验而固定下来的价格形成机制，哪里还是由供给和需要这两个关键要件来调节的呢？

　　这就好比是在玩一出做庄性质的游戏，游戏的各个环节都于事先经过设计，游戏各方又是同一伙人在联手做局，输家一定会是那误入局中的外来者。做局者未必有什么信念倚仗或者方向性指引，游戏建立的全部愿景及其得以被维持下去的氛围，也许只不过是一场空洞无物却又人人心照不宣的假想。在这一虚无预期的基础上，就出现了虚无价格，这个价格又维系了一个虚无的市场。受此现实明拉暗抬，就容易产生一种推波助澜式的市场盲信与盲从，大家都愿意相信或装作相信后面的章节和故事将更趋于完满与美妙，而不愿意略微用一点力气去戳破那层“纸”，以便深入讨论一下更多浅显直观的严峻问题。如此一来，不加掩饰的投机心态也就久驱不去了，房地产价格便愈来愈浮离于供求关系的对应和对称性之外。在这样一种机制下面生成的价格，也就完全丧失了最后一点坚实的基础依托。

　　单边意志操纵下的价格，在今后一个时期内不易改变。因为现在的市场还远没有步入成熟期，有可能被这种强大的力量诱导到更深的歧途上去，否则就不能解释为什么有那么多人盯着开发商售楼处里的价格标牌，只有凭它涨声一遍，我自内心彷偟的份儿。尽管这种因一方预期错乱与虚无所致的价格已严重脱离实际，但时间一久，还是会由单边演变为多变，由单方转而为多方所接受，变成一种强迫性的事实与被默许的关系。此时可以发现，原来当前的商品房价格的变化最终确定是这样传导下来的：当卖方的虚无预期转化为单边意志价格之后，由于卖方市场这一前提的存在，单边价格一方具备做足市场氛围的能力与空场，从而混淆并干扰买方的预期，使之也随之产生某种虚无与偏离，这时候，卖方的单边价格将变成买方认可的价格，从而成为双边预期之中的双边意志价格。

　　特别需要指出，在这种双边意志价格中，突出地存在着一种比较典型的“羞辱性的被动接受型价格”。中国人好面子，是出了名的。这表现在房地产市场上，就为单边意志价格的压倒性优势留下了极大的闪转腾挪之余地。现在开发商那里有一种冷漠销售法，据说屡试不爽，大致做法并不是笑迎八方客，而是要那些看房人“门难进、脸难看、话难听”，漠然待之。面对那样一副只此一价、爱买不买的架式，再有身份的人，首先就降格一等。尊严相关，很多人不由得一怒挥金，拿钱还击，不想正中别人下怀，陷自身于圈套。 (作者系房地产事务专栏作家)