“新国八条”落地进行时

　　“新国八条”落地进行时：大型房企资金链最少能撑6个月，通胀是购房最大动力

　　理财周报地产实验室研究员 王丽云/文

　　一轮又一轮的房地产调控政策直戳开发商的软肋——资金链。

　　在调控政策制定者看来，倘若开发商资金链出了问题，为回笼资金，降价抛售将成为趋势，由此会带来房价的稳定，乃至下降。

　　继“新国八条”和“房产税”改革方案相继出台之后，日前，央行分别在1月20号和2月9号上调金融机构人民币存款准备金率以及金融机构人民币存贷款基准利率，信贷收紧趋势明显。

　　过去一年来，央行数次加息，虽然直接影响并不明显，但几次累计加息的叠加效应将逐步凸显。

　　建银精瑞资产管理公司董事长李晓东在理财周报主办的“2010中国地产财富年会”上表示，虽然2010年金融紧缩政策不断出台，但是央行新的紧缩政策表明，原来的调控政策并未实现让开发商“断奶”。

　　资金链最少也能支持6个月

　　李晓东表示，在严厉的房地产调控背景下，通货膨胀及投资渠道狭窄是推动购房者入市的主要原因。而对于投资者来说，加息将加大投资成本，进一步遏制了投资投机性购房。

　　此外，根据“链家地产”的研究，存款准备金率的提高，银行的可放贷金额会随之缩小，开发商获得贷款的难度增加，尤其是预售资金监管的开发商会增加资金压力。

　　尽管密集的楼市调控政策让部分一线城市的楼市交易量出现萎缩，深圳新房成交量甚至环比下跌六成。但是，中国房地产企业目前资金充足，依然可以依赖前期获得的资金储备拒绝降价销售。

　　而不断收紧的信贷环境在一定程度上限制了开发商的融资，不过在2009年和2010年的销售业绩不错的情况下，开发商资金储备仍很充裕。

　　2011年春节前夕，房地产企业陆续披露了2010年的销售业绩，不少房地产企业总收入大幅上升。笔者了解到，2010年9月份以来，房地产市场呈现连续性的量价齐升，全国楼市交易量自“国十条”低迷后再度反弹，尤其是年底，在限购令的影响下，原本应该趋于平静的房市却异常的火爆。

　　整个12月份的销售是以往年份同期的数倍。如此也使得2010年全国房市的销售面积突破10亿平方米，销售金额突破5万亿元完美拉下帷幕。

　　而国家统计局日前公布的数据更是再次验证了去年房地产市场的火热。数据显示，2010年全国房地产开发投资48267亿元，资金来源72494亿元，同比增长25.4%。

　　也就是说，房地产商手中掌握的现金总量约达24227亿。

　　根据之前北京师范大学金融研究中心主任钟伟的研究，截止到2010年6月，剔除当前24-25亿的开工面积和大约11.5亿平方米的土地储备，房地产行业资金盈余大约2万亿，即使销售不佳，资金链也能支持6个月左右。

　　通过借贷来支持未来增长

　　虽然去年的楼市销售业绩不错，但是，房企的信贷环境自去年四月份以来不断趋紧，通过银行贷款融资的难度进一步加强。

　　在政策调控银根收紧的大背景下，房地产行业内融资难度加大。

　　此外，随着“新国八条”的颁布以及房产税的落地，一些城市的成交量也相继跌落，持续收紧的地产调控将直接影响到开发商的资金回笼。随之而来的是，不少房企资本市场公开募资的难度加大。

　　银行贷款受堵，地产商钻调控空子，集中通过海外发债的方式筹措资金。

　　根据中国指数研究院的报告，去年房地产企业资金来源7.25万亿元中，外资和自筹资金比例上升，增速较快。其中，利用外资796亿元，增长66.0%，增速提高7.0个百分点。

　　由此可见， 当前房地产开发商现金流充裕，短期内不会出现资金问题，同时，大部分的开发商将通过借贷来支持未来增长。

　　今年在种种政策压力之下，开发贷款以及居民个人按揭贷款肯定会再次收缩。

　　民生银行地产金融事业部一位人士曾预计，今年的开发贷总量会比去年缩减6%-13%，以去年7500亿元的开发贷计算，今年可能缩减为6500亿-7000亿元。

　　笔者发现，近期的房地产行业的并购交易非常活跃，资金拮据的中小型房企纷纷变卖项目，而一些资金宽裕的大房企也趁势频频的展开并购。

　　根据清科研究中心数据，截止到2010年前三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年的并购案例数的2.5倍。