楼市调控需要上下同心 促进房价回归合理水平

　　根据2011年《中国经济蓝皮书》的数据，2010年国内房价在2009年上涨25%的基础上又上涨了15%。国家统计局今年2月份披露的最新数据表明，2011年1月份在新建商品住宅方面，全国70个城市有67个城市房价环比上涨，68个城市同比上涨；在二手住宅方面，全国70个城市同样有67个城市房价环比上涨，有65个城市同比上涨。而农产品价格调控却不是这般情况。2010年11月17日国务院常务会议提出抑制农产品价格上涨的四项政策措施后，11月20日发布了“国十六条”。此后的不长时间里，在各级地方政府一系列经济、行政、法律等手段的调控之下，各地农产品价格便逐步趋稳甚至走低。

　　为什么房价调控不像其它商品和服务的价格那样，在短期内就可以见到成效？这是因为，其它商品和服务的价格涨跌，与作为调控主体的政府特别是地方政府并无直接利益关系。而房价却不然，房地产目前已经成为许多地方政府的主要财政来源，房价下跌必会减少地方政府财政收入，从而决定了地方政府只希望房价涨、不愿意看到房价跌。正是这种直接的利益关系以及扭曲的政绩情结，决定了地方政府对房地产调控的态度与中央政府往往不合拍，甚至还会做出一些逆向调节的举动。因此，要实现中央政府确定的把房价控制在合理水平的目标，不仅需要中央政府的信心和决心，同时也需要地方政府与中央政府上下同心。

　　利益是行为的内在动力，也是行为偏轨的驱动力。要让地方政府与中央政府在房地产调控中上下同心，必须理顺地方政府与房地产的利益关系。只有建立起合理的利益机制才能使政府的行为依法、规范、高效，在经济调节、市场监管、社会管理、公共服务中发挥应尽职能。鉴于地方政府与房地产的直接利益关系和对土地财政的依赖所导致的行为偏轨，有的学者建议将土地收入统缴中央财政，以便彻底割断地方政府与房地产之间的利益链条。但如此一来，让地方政府失去了财源，又怎么去管理它应该管的事情呢？

　　其实，从市场经济的经验看，在中央与地方实行分税制的财税体制下，地方政府从一定意义上讲都是“土地财政”。有所不同的是，国外地方政府的财政收入主要来源于土地和不动产的保有环节，即物业税。在国外成熟市场经济国家，物业税等不动产税属地方管理，是地方政府的主要财源，所占比重在40%以上，

　　高的可达60-70%，征税范围涵盖经营性不动产和消费性不动产，等于是在个税之外又有了一道税收调节。而我国目前房地产保有环节的税收仅占全部税收的2.36%、地方财政收入的8.12%，相反房地产交易环节的各种税费以及土地出让金则成了地方政府的财源支柱。正是由于这种对土地出让金及其交易税费的“依赖症”，才带来了严重的短期行为，而这种短期行为又成了房价持续上涨的直接“推手”。

　　可行的办法是借鉴国外的房地产税收制度，使地方政府在辖区内把形成与培养税源的重点落在土地和不动产的保有环节，使得大宗、稳定、支柱性的税收来自土地和不动产的保有环节，而不是像目前这样来自一次性的土地和房屋交易环节。有了这一组织地方财政收入的机制，就可以把地方政府原来的“短期土地财政”改造为“长期土地财政”，地方政府只要专心致志地提供好基本公共服务，优化本地投资环境，其辖区内的不动产就会进入升值轨道，在此基础上每隔几年重评一次税基，从而实现“财源建设”的套现。而且这种房产税的实施对房地产业的发展具有多重积极意义：一方面，可以以此为契机规范政府行为，将目前多如牛毛的房地产税费调整到公共财政所要求的简化、透明和规范状态；另一方面，此举对于购房者、炒房者、开发商的行为和预期都会产生重大影响，从而有利于构建起稳定合理的房价形成机制。

　　然而，从最近重庆和上海两个城市出台的房产税试点看，都难以起到上述作用。重庆的房产税主要是向高档住宅投资者征收，等于将房产税作为调节收入分配的工具了；上海的房产税则着眼于打击眼下的房地产投机炒作，只向新购住房者征收。这同我们上面讲的房产税或物业税的性质显然不同，当然也就无法起到调整地方政府与房地产之间利益关系的作用了。因此，不能因为这两个城市的房产税试点未能达到预期目标，未能起到理顺利益关系和控制房价过快上涨的作用，就轻易否定房产税或物业税的作用。相反，倒应该从这两个城市的试点中汲取经验乃至教训，以完善地方政府与房地产的利益关系为主要目标，进行房产税或物业税改革的缜密考量，并做好改革的顶层设计，使房产税或物业税最终能对形成上下同心的调控机制、终结目前的土地财政、促进房价回归合理水平起到应有作用。(张道航 作者为中共大连市委党校教授)