胡德平：政府征地应租不应买

　　胡德平

　　今年两会，我准备提个土地制度的提案，我们赞成如何维护农民集体土地的所有权，没有必要把集体土地再变性为国有土地然后才能搞基本建设，才能搞商业用地。

　　在我国城市化、城镇化的进程中，城区要不断发展，城乡接合部便不断扩大，所以政府就要不断圈地。现行的一般做法是，政府在划定扩大城市面积的规划用地以后，国家即用征收的办法，把待开发农村集体所有的土地变为全民所有的国家土地。

　　现在说，政府为了公共利益可以征收农民的集体土地。但若不是为了公共利益，而是用于商业开发用地，合法吗？用补偿性低价收购，再通过“招拍挂”的高价售出，合理吗？这种权益的不对等转移，既造成了城乡土地产权的矛盾，还引起大量的群体事件和腐败的滋生，又使城乡接合部房地产的价格飙升不止。

　　现在的主要问题是，什么是“公共利益”， 如何缩小征地的规模，怎样多以征用土地的方式，也即政府租地的方式，推进我国的工业化、城镇化，这还需政府深入考虑。

　　我们说中国改革开放30年之前，所有的错误、所有出现的偏差都可以追溯到对农民和对土地的态度上。如果改革开放30年以至再往后，在城镇化过程中、在农民土地上再发生问题的话，我们的执政成果就会打折扣。

　　如果确保农村开发用地的所有者权益，充分体现农民的主体作用，又能按照统筹城乡规划，由拥有集体土地的村民组织与一切市场主体商谈土地的商业开发利用，把土地增值的收益部分真正留给农民，以上问题即可以从根本上得以解决。上世纪的乡镇企业、民营企业、珠三角农村的招商引资，以及农村出现的小城镇——华西村、南街村、横店村、龙岗镇，就是这么发展起来的。

　　我认为要严格限制政府对农村集体土地一次性征收。对农村集体土地转为公益性用地时，一般应采用政府征用的办法，持续付给村民组织租金。明确村民组织所属的开发用地的权益，并可自主进入统一的城乡土地市场。

　　农民只有对土地拥有所有权，才能成为土地的主人，收取租金。农民获得的分红、企业二次返利的权益都派生于自己的土地的所有权。工商业可以使用农村整治节约出来的土地，政府建设用地也可以使用。这种使用，一言以蔽之，就是租而不是一次性买断，不是农村土地性质的改变，让农民永远保持集体土地所有权，这种做法合乎神圣的宪法，保证了农民的长远利益、根本利益。有此保证，我国的工业化、城镇化才有可能健康进行。

　　这样还可以把政府的土地财政打下去。租农民的地，不用把集体土地变成国有土地，再通过政府招拍挂。另外，地价下来了，房地产的价格也就下来了。村办企业也采取租地的形式，即使企业破产了，土地还是农民自己的。

　　如果在改革开放中造成了大量农民失地，或者农民进城又没有长期具体的工作来保证的话，改革就很容易起到负面作用，这是有危险的。我们在提案中呼吁集体土地和国有土地应该同地同价同权。

　　(本文摘编自2011年第7期《中国经济周刊》专访内容，作者系全国政协常委)