叶檀：房地产业处于大裂变前夜

　　叶 檀

　　笔者曾经在2010年预测，2011年房地产开发商开始洗牌。现在，洗牌的声音已经越来越响。

　　很多房地产商负债率处于高位，患上融资饥渴症。

　　来自国家统计局数据显示，2010年中国房地产开发企业资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。央行数据显示，去年中国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10%，其中地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。目前，包括大型开发商在内的房地产企业负债上升，万科、保利的负债率都达到70%，一些公司在100%以上。

　　资金饥渴症状无法缓解。

　　开发融资来源被一一封堵。从去年开始，各银行房地产信贷拆包分解调查，今年未见松动迹象。信托水源太小，无法从根本上缓解开发商资金压力。2011年2月21日，有报道称“银监会放松地产信托贷款”。但两天后即2月23日，银监会出面辟谣：“银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变。”根据用益信托网的统计，2011年1月份发行的集合信托计划中，房地产信托的规模占全部信托的37%。按Wind资讯统计，中融信托在不到两月的时间内就发行了18只信托产品，其中投向房地产的就占1/3。对于开发商而言，信托融资成本节节上升，抵押杠杆低，而利率等成本上升，并且一般无品牌的开发商还得不到高价融资机会。海外融资只是部分在境外上市的大型开发商的特权，并且融资额不大。

　　原有预售回款由于成交量下行而大幅下降，银行每年的房地产信贷加上按揭贷款差不多有10万亿左右。以2009年为例，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，其中银行贷款11293亿元，企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%，也就是说，银行贷款、定金与预收款、按揭款等是钢铁长城，是开发商的主要资金来源，如今成交量下降，贷款与预收款下降，资金会更趋紧缩。而从2010年下半年开始，预售款已受到监管，中小开发商度日如年。据莫尼塔证券判断，今年全年地产开发商现金流可能为负，在中性假设下这一缺口可能略高于200亿元。这是一个乐观的估计。

　　限购令出台后，2月全国商品房成交量预计下挫70%以上，预计2011全年交易量下滑20%或以上，销售价格下跌5%至15%。按照库存与资金链的估计，今年下半年将展开房地产市场的并购大潮，一些没有资金实力的中小开发商将成为被吞并的对象。

　　为了应对困局，开发商开始转型。

　　常见的转型是多元化经营，转型为实体企业或者资源性企业，以获得在证券市场融资的权利。2010年至今，共有16家上市房地产公司开始涉足其他行业的业务，其中主要以三大方向为主，包括新兴产业、金融业和矿产资源业。这是证券市场的常态，当房地产行业受追捧，不少上市公司纷纷注入房地产资产，摇身一变成为房地产公司，当房地产市场受打压，则纷纷变身成为高科技或者资源性企业，值得关注的是，这些变身的企业无意成为房地产市场的百年老店，因此，变身也就意味着这些企业无法承受压力，不可能成为房地产市场的顶梁柱。

　　与此同时，一些大型开发商或者有母公司资金支撑的开发商却在逆势扩张、逆势拿地，这些房地产市场上的巨鳄将成为可怕的吞并者。如今年2月，海航置业收购九龙山三成股权，再次启动借壳上市之旅；2月25日，中海旗下子公司青岛中海华业房地产有限公司竞得青岛李沧区河南、南庄项目9宗地块，成交总价为32.86亿。大型企业、央企房地产公司以及部分外资在市场低迷期扫货。

　　中小开发商身处冰冷的海水，大型开发商依然有恃无恐。未来数年，中国房地产行业的集中度将大大提升，此时正是出台节能规则、提升房地产质量的好时机。中国的房地产业处于大裂变的前夜，中小开发商正在等待并购的发令枪响。