楼市高利润调查:北京一项目售价楼面价差80倍

　　2月27日上午，国务院总理温家宝通过中国政府网、新华网和网友聊房价时，对开发商提出告诫：“在这里我也想说一点对房地产商的话，我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”

　　一位开发商之后通过自己的博客披露行业利润内幕：“房价高涨的时候利润达到了多少自己心里最清楚，有的利润翻了一番还多，有的效益成倍增长，在较短的时间内，把房价提高到令人目瞪口呆的程度。”

　　房地产业的利润究竟有多少？销售单价达五六万元，甚至十几万元的楼盘，真正的成本又有多少？本周，《每日经济新闻》记者在北京、上海、广州、深圳四个一线城市进行了调查，试图根据公开信息盘点部分高价楼盘的利润。

　　北京楼盘

　　中海紫御公馆单价首期1.8万如今4万

　　2月16日北京出台的 “京15条”指出，将加强对土地增值税清算情况的监督和检查。在政策严厉打击下，中海地产旗下的北京中海紫御公馆有些显眼。

　　据公开资料显示，中海紫御公馆4号楼预计本月中旬开盘，开盘价将达4万元/平方米。在2月16日之前，该楼盘前期项目还以3.2万元/平方米向外进行促销。巧合的是，正在“京15条”出台之际，该楼盘4号楼开盘价却上涨至4万元/平方米。

　　该楼盘于2008年年底首期开盘时，销售均价仅1.8万元/平方米，时至如今，销售均价已上涨近120%。记者注意到，目前该楼盘周边的楼盘“前门前”在售均价仅为2.9万元/平方米。

　　中海地产财报显示，中海地产2003年拿下这块地时，楼面均价仅500元/平方米，与本月预计的销售均价4万元/平方米相比，两者价差高达80倍。

　　一位业内人士分析，由于开发商早在2003年便拿下该楼盘所在地块，因此目前待售楼盘的开发建设成本与前面以1.8万元销售时的成本相差不大，售价上涨，是土地增值与房价整体上扬所致。

　　《每日经济新闻》记者欲就该楼盘的成本、利润等数据与该楼盘开发商进行沟通，但对方售楼处一位女性工作人员称不方便回应。

　　合生霄云路8号去年4月以来均价翻番

　　自去年4月楼市新政以来，合生创展旗下的北京高端楼盘合生霄云路8号不仅未停止涨价的步伐，还越调越高。

　　《每日经济新闻》记者注意到，去年4月新政前，该楼盘的销售均价为6.8万元/平方米，仅比该楼盘2009年1月首次开盘时的6.5万元/平方米小幅上涨近3000元/平方米。但“417新政”后的5月，均价不但未降，反而大幅上调1.4万元至8.2万元/平方米。此后，在去年9月楼市反弹潮中，该楼盘顺势再涨至8.5万元/平方米；9月底二次调控后的10月，该楼盘销售均价冲至9万元/平方米，此后价格相对稳定。

　　在今年2月16日“京15条”出台的前一天，该楼盘第三栋楼的均价逆势飙升至12万元/平方米，第五栋楼均价升至13万元/平方米。粗略计算，自去年4月新政以来，该楼盘的销售均价已上涨近一倍。

　　与周边楼盘售价相比，合生霄云路8号的定价也显得高耸入云，如目前三元国际公寓的销售均价为4万元/平方米，世茂工三的销售均价为4.9万元/平方米。

　　对于合生霄云路8号一路上升的房价，一位业内人士将主要原因归结为CPI高企与政策调控背景下高端楼盘保值增值功能凸显的体现。

　　《每日经济新闻》记者欲就楼盘房价问题采访该楼盘高管，但未得到对方回应。

　　钓鱼台七号院售价或为楼面价7倍

　　与合生霄云路8号类似，北京曾经的豪宅王钓鱼台七号院，一路走来也是涨声不断。

　　公开资料显示，去年4月新政时，该楼盘的销售均价为9万元/平方米，去年7月份销售均价上调至10万元/平方米，11月时已变成10.5万元/平方米，在“新国八条”面世前后，销售均价再次上涨至11万元/平方米。2009年7月，该楼盘首期项目的销售均价还停留在7万元/平方米。

　　由于该楼盘紧邻北京钓鱼台国宾馆，地理位置优越，曾为北京最贵豪宅。目前，虽然该桂冠已被其他楼盘夺去，但售价仍高居北京豪宅售价的前列，与周边楼盘相比，其高售价也极为扎眼。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，由于该楼盘所在地块属于协议转让，且开发商中赫置地投资控股有限公司为非上市公司，因此从公开资料处无法查到开发商拿地时的地价成本。但有开发商人士和多位中介人士向记者透露，2006年中赫置地以协议转让的方式拿到该地时，楼面价低于1.6万元/平方米。如这个数字属实，该楼盘售价为楼面价的7倍。

　　记者曾欲就钓鱼台七号院的拿地地价、开发成本等信息致电该楼盘售楼处，但截至发稿时，未得到正面回应。